Categorie: Columns

Is erfgoed van waarde weerloos?

COLUMN De komende jaren komt er een grote hoeveelheid erfgoed op de markt. Slopen en verval staat voor velen nog niet op het netvlies, maar zal steeds vaker onvermijdelijk zijn. Past hierbij de dichtregel ‘Alles van waarde is weerloos’? Deze regel staat in grote neonletters op de dakrand van de Willem de Kooning Academie in mijn woonplaats Rotterdam. Een stad vol erfgoed uit oude en moderne tijden. De zin is van de dichter Lucebert. Deze bekende zin wordt in het gedicht gevolgd door de regel: ‘wordt van aanraakbaarheid rijk en aan alles gelijk als het hart van de tijd’. Wie bepaalt in deze tijd wat van waarde is? Het hart van de tijd rond erfgoed is in beweging. Vanuit de publieke kant wordt er steeds meer ingezet op het afstoten van erfgoed. Dit maakt dat het hart van de tijd gaat over kiezen en het zoeken naar een combinatie van culturele waarde en marktwaarde. Erfgoed is te vinden op allerlei locaties; midden in steden, aan de rand en in landelijk gebied.

Vanuit het perspectief van eigendom kan een onderscheid worden gemaakt tussen portfolio, gebiedsniveau en het object zelf. Het prettige aan portfolioniveau is dat er een afweging kan worden gemaakt tussen culturele waarde en marktwaarde voor bijvoorbeeld de vele religieuze complexen, militaire complexen of zorgcomplexen. Bij aparte gebieden of objecten zijn de locatie, lokale betrokkenheid en interesse vanuit de markt belangrijke factoren om waarde te behouden. Wat kunnen we leren van de eerste succesvolle voorbeelden? Gebiedsontwikkelingen zoals Strijp S in Eindhoven en de Binckhorst laten zien dat gebieden met erfgoed bijdragen aan het geleidelijk tot leven brengen van gebieden. Met een realistische blik wordt erfgoed gezien als kostenpost en aanjager van verdere ontwikkeling. Veel van deze voormalige werkgebieden transformeren tot levendige omgevingen met verschillende vormen van tijdsbesteding. Creativiteit is onmisbaar. Een zeer ‘aanraakbaar’ voorbeeld is de betrokkenheid van Michel Huisman bij het veel bediscussieerde Maankwartier in Heerlen. In diverse filmpjes komt hij aan het woord, om het nu recent gestarte in aanbouw zijnde gebied tot leven te brengen.

Een ander tastbaar element is de koppeling met nieuwe energieconcepten. Hele panden verduurzamen is vaak lastig en zeer kostbaar. Verwarming middels houtkorrels en hout wat vrij komt van de omliggende gronden geeft een beperkte belasting op het milieu als lokale winning mogelijk is. De investeringskosten moeten wel in verhouding staan tot de intensiteit en duur van het gebruik. Een alternatief kunnen (tijdelijke) zonne-panelen en gerichte isolatie zijn, steeds vaker als onderdeel van lokaal energienetwerk in een groter gebied.

Ook is in groeiende mate sprake van tussentijds bestemmen om de investeringskosten te faseren. Een gebied als het Hembrugterrein in Zaanstad laat zien hoe een gebied zo stapsgewijs kan transformeren. Ook de Hofbogen in Rotterdam laten mooi zien hoe een geleidelijke transformatie met meerdere actoren werkt. Recent is er overeenkomst tussen Hofbogen BV (aantal corporaties), Pro rail als eigenaar van het dak en de gemeente Rotterdam. Deze zomer wordt gestart om ‘de bogen en hun dak’ verder te ontwikkelen.

Naast historisch erfgoed, is er groeiende aandacht voor modern erfgoed. Een inspirerend voorbeeld is de transformatie van de Kleiburgflat in de Bijlmermeer. Slopen is te duur! Maar nu worden de flats met veel plezier bewoond door ze op de markt te brengen als kluswoningen. Tot slot is een blik over de grens leerzaam. Waar in Nederland de functie vaak centraal staat, staat in België de waarde dikwijls voorop. Bij uitzonderlijke gebouwen, met publieke of private (h)erkenning, is dit soms een oplossing. Een mooi Nederlands voorbeeld is Radio Kootwijk op de Veluwe, rond 1920 gebouwd voor radioverbindingen tussen Nederland en het voormalig Nederlands-Indië. Ook in Engeland zijn veel van deze voorbeelden te vinden, vaak gefinancierd door private stichtingen. Interessant in Edinburgh (Schotland) is dat daar de combinatie tussen het oude en het nieuwe niet wordt geschuwd. Hier kunnen we in Nederland nog iets van leren! Juist minder bang zijn om in te grijpen, maakt de kans op duurzame aanraakbaarheid groter. Financieel blijft het lastig. Soms is (gedeeltelijke) sloop of verval onvermijdelijk. Er zijn te weinig gebruikers, creatievelingen en mogelijke eigenaren in verhouding tot de hoeveel erfgoed die vrij komt.

De Campus: internationaal woon- en werkmilieu én proeftuin

De Campus als organisatiemodel staat volop in de belangstelling. In navolging van klassiekers als Silicon Valley proberen ook verschillende Nederlandse universiteitssteden dit concept te realiseren. De verbinding tussen kenninstellingen, overheden en bedrijfsleven – ook wel triple helix genoemd – staat centraal. Authenticiteit en een sterk eigen verhaal maken het verschil; gebiedsontwikkeling kan daarbij helpen.

De basisfilosofie van de Campus is een ondernemende aanpak rond de samenwerking van universiteit, stad en het bedrijfsleven. Silicon Valley in Californië wordt in dit verband vaak als lichtend voorbeeld aangehaald. Rond de jaren tachtig in de vorige eeuw kreeg dit gebied aan de zuidkant van de baai van San Francisco een leidende rol bij de opkomst van de personal computers (zoals Apple), gevolgd door ICT- en social media-bedrijven. Kenmerkend is een levendige startup-cultuur met open netwerken, investeringskapitaal en productinnovaties, gericht op de zakelijke en consumentenmarkt. In Nederland geldt Brainport Eindhoven als inspirerend voorbeeld. Hightech en design gaan hier hand in hand met hoogwaardige maakindustrie. Met succes: de regio Eindhoven is economisch gezien de op een na belangrijkste van Nederland, na Amsterdam. Andere steden en regio’s proberen met een vergelijkbaar recept mee te komen in de vaart der volkeren (kijk naar concepten als Food Valley/WUR, Woudestein/EUR en De Uithof/RUU). Nog te vaak is er sprake van concurrentie om m2, personeel en thema’s.

Daarom is het goed kritisch te kijken welke ontwikkelingen achter het Campusmodel schuil gaan. Hier dringt zich een interessante parallel op met de industriële revolutie. Deze bracht een verschuiving van ambachtelijke werkplekken naar grootschalige productie met zich mee en een prijsdaling van consumptiegoederen. Anno 2015 zien we opnieuw een revolutie, maar ditmaal op basis van kennis: gericht op duurzame oplossingen en gedragen door nieuwe organisatievormen. De drijvende krachten moeten goed uit elkaar worden gehouden. Er is economische vraag uit handel en consumptie, maar daarnaast zien we structurele ontwikkelingen zoals globalisering, de opkomst van e-commerce en urgente maatschappelijke uitdagingen. De vertaling van deze drijvende krachten verschilt per Campus en is duidelijk regiospecifiek: er is niet één blauwdruk. Als de drijvende krachten daadwerkelijk aanwezig zijn gaat het om een houding van open innovatie, de bereidheid tot samenwerking en het stimuleren van netwerkrelaties. Dit alles in een dynamisch proces waarin continue ruimte is voor vernieuwing.

Wie succesvol een Campus wil realiseren, moet oog hebben voor vergelijkbare initiatieven, beschikken over creativiteit en aanpassingsvermogen, goed kunnen omgaan met afhankelijkheden en oplossingsgericht te werk gaan. Vele vragen moeten beantwoord. Te beginnen met de positionering: waarop wordt toegevoegde waarde geleverd? Dat kunnen productinnovaties zijn, maar ook de manier waarop de netwerken tussen bedrijven, kennisinstellingen en overheden zijn georganiseerd. Bereikbaarheid (fysiek en digitaal) en zichtbaarheid zijn van belang, maar ook de aantrekkelijkheid voor startups (door kennisvalorisatie, kruisbestuiving in netwerken en de beschikbaarheid van investeringskapitaal). Slotvraag: hoe maken we ook ruimtelijk het verschil, met een aantrekkelijk woon- en werkmilieu? Dit vraagt om een gebiedsgerichte aanpak met een herkenbaar gemeenschappelijk verhaal. Op veel plekken is hier de afgelopen jaren in geïnvesteerd, met betere bereikbaarheid, een herkenbare identiteit en aantrekkelijke verblijfsgebieden.

Programma’s worden verbreed, zodat de Campus echt onderdeel wordt van de stad. Met deze kwaliteitsslag wordt mede de slag om de internationale studenten uitgevochten.

Ook ten aanzien van personeel en m2 is sprake van concurrentie. Op de schaal van Nederland is selectiviteit daarom geboden. Een belangrijke uitdaging voor de sterke regio’s wordt het lokaal zichtbaar maken en maatschappelijk toepassen van innovaties. Proeftuinen spelen hier een belangrijke rol in, als verbinding tussen productinnovaties, onderwijs en het aantrekken van nieuwe investeringen. Ze kunnen meerwaarde hebben voor de stad en regio als geheel. Aan de drie O’s van overheden, onderwijs en ondernemers moet daarom de O van de ontwikkelaars worden toegevoegd. Gebiedsontwikkelaars, kijken kritisch naar de haalbaarheid en kunnen de proeftuinen ook in ruimtelijk opzicht goed laten landen. De kansen op synergie worden zo nog groter. Lees verder: www.gebiedsontwikkeling.nu

‘Hebben we de nieuwe drijvende krachten voldoende in het vizier?’

COLUMN De gedachte van de maakbare samenleving heeft plaats gemaakt voor een samenleving waarin we moeten leren omgaan met onzekerheden. In deze context wordt het pakken van kansen belangrijker. Wat zijn de kansen voor onze binnensteden? Niet de economische groei – die naar verwachting bescheiden zal blijven – maar andere factoren zijn bepalend. Globalisering, technologische ontwikkeling, vergrijzing en e-commerce zijn de drijvende krachten. Zo is er in binnensteden naast fysieke krimp of consolidatie sprake van digitale groei. Dit vertaalt zich in een nieuwe vraag naar logistiek vastgoed, veelal buiten de binnensteden. Maar ook in afhaal punten voor e-commerce en interactie met gebruikers via smartphones in binnensteden. In deze context van mondiale technologische ontwikkelingen neemt het belang van lokale herkenbare verhalen toe.

Verhalen met ruimte voor betrokkenheid en passie. Het boek ‘Kairos, een nieuwe bevlogenheid’ van filosofe Joke Hermsen biedt hiervoor een inspirerende reflectie.  Kairos gaat over de mogelijkheden van het moment. Dit als tegenvoeter van Chronos, de lineaire meetbare tijd. Deze laatste heeft de afgelopen eeuw in groeiende mate ons denken bepaald. Verwijzend naar de Duitse filosoof Bloch, pleit Hermsen ervoor het heden onder een vergrootglas te leggen om zo nog niet gerealiseerde mogelijkheden te ontdekken. De groeiende aandacht voor de eindgebruikers, bewoners en ondernemers in gebiedsontwikkeling sluit mooi aan op deze mogelijkheden van het moment. In het verlengde is er voor binnensteden  een groeiende aandacht voor de factor mens en de kwaliteit van leven. In Europa dragen we met 7 procent van de wereldbevolking bij aan 25 procent van het Bruto Binnenlands Product (BBP) op wereldniveau. Een ongekende welvaart. Hierbij past de verschuiving van top-down planning naar een ontwikkeling in samenspraak met eindgebruikers, bewoners en ondernemers van het ‘heden in de stad’.

De verschuiving in wijze van planning en de nieuwe drijvende krachten vragen om aanpassingsvermogen en timing. In de jaren dertig van de 20e eeuw werd gezocht naar lucht, licht en ruimte in onze steden als gevolg van industrialisering. Het zorgde voor gezondere binnensteden, maar ook voor de ontwikkeling van monofunctionele gebieden als gevolg van het scheiden van functies. Op dit moment staat gezondheid opnieuw op de binnenstedelijke agenda, evenals bijvoorbeeld wateropgaven in de context van de klimaatverandering. We zien dat het meetbare denken in scheiding van functies plaats maakt voor adaptief denken. Met Kairos als de tijd van het geschikte ogenblik ten aanzien van de inrichting, planvormen, huur en organisatie van onze binnensteden. Een inrichting van de openbare ruimte bijvoorbeeld, die bij heftige neerslag tijdelijk kan dienen als waterberging. Het nieuwe masterplan, waarbij alleen enkele hoofdelementen worden vastgelegd, zodat flexibel kan worden ingespeeld op wensen van eindgebruikers. En in bijbehorende bestemmingsplannen, bijvoorbeeld voor de binnenstad van Delft aanwijzing van sfeergebieden. Gebieden waarbinnen ruimte is voor afweging op basis van de toegevoegde waarde bij functiewijzigingen. In het centrum van Rotterdam in het Schieblock en omgeving zien we flexibiliteit in huurcontracten, zowel qua duur als qua prijsniveau. En vanuit organisatieperspectief vertaalt de mogelijkheid van het moment zich in het benutten van de kansen van digitale technologie. Een mooi initiatief is BUURboek als digitaalplein voor het lenen van spullen, het organiseren van evenementen of het maken van afspraken.

Bovenstaande voorbeelden laten zien dat het naast organisatie van de fysieke ruimte, beheer en marketing ook gaat om het benutten van technologische mogelijkheden. Zo bieden digitale platformen en social media kansen om betrokkenheid en keuzevrijheid aan burgers en bezoekers te bieden bij de ontwikkeling en het beheer van binnensteden. En voor ondernemers om met nieuwe producten te komen. Zo bracht Ford ons na het paard de auto en lanceerde Steve Jobs de Ipad. De nieuwe drijvende krachten vragen voor onze binnensteden om het benutten van mogelijkheden van het moment en het bieden van ruimte voor dromen over een nog niet bestaande toekomst.

De economische pubertijd is voorbij

COLUMN In het eind vorig jaar verschenen rapport van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid ‘Naar een lerende economie’ staat de vraag centraal waar het toekomstige ‘verdienvermogen’ van de Nederlandse economie ligt. Na deze oproep voor een nationale groei-agenda van Wiebe Draijer pleitte recent ook voormalig minister van Economische Zaken Hans Wijers voor zo’n agenda. Wijers benadrukt dat we moeten kijken vanuit een breed welvaartsbegrip: Nederland moet spannend en attractief blijven.

Begin van dit jaar maakte ‘foreign affair’ blogger Max Fisher voor de Washingtonpost een lijstje van de snelst groeiende economieën voor 2014. Op nummer één Mongolië, op twee Sierra Leone en op drie Turkmenistan. Kern van de groeispurt in deze landen is de verkoop van natuurlijke grondstoffen aan rijkere landen. Nederland zal in 2025 meer gas verbruiken dan produceren. Het vorig jaar, onder Draijer gesloten Energieakkoord speelt hier op in. Veertig partijen verbinden zich aan afspraken over energiebesparing, schone technologie en klimaatbeleid. Wij moeten het niet langer hebben van de verkoop van natuurlijke grondstoffen, maar van kennis, ondernemerschap en technologische en sociale innovatie.

Voor welvarende landen als Nederland is de pubertijd voorbij. Het gaat voor ons niet om een groeispurt maar om het stimuleren van economische ontwikkeling die ‘kwaliteit van leven’ centraal stelt. Een actuele vraag voor veel steden. Na de wederopbouw, bepaalde achtereenvolgens de stadsvernieuwing, de binnenstedelijke vernieuwing en het compacte stadsbeleid met de Vinex de ruimtelijke agenda. De komende jaren verschuift de aandacht naar sociaal-economische opgaven. Gemeenten staan met de decentralisatie van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning bij de komende verkiezingen voor stevige uitdagingen. Een onderliggende vraag is hoe overheid, markt en civil society de komende jaren vorm geven aan de kwaliteit van leven in onze steden.

De Amerikaan Robert Schalock heeft dit begrip ‘Quality of life’ uitgewerkt in acht aspecten: persoonlijke ontwikkeling, zelfbeschikking, interpersoonlijke relaties, sociale inclusie, rechten en welbevinden, in emotioneel, psychologisch en in materieel opzicht. Ieder aspect kan geconcretiseerd worden aan de hand van indicatoren. In het WRR-rapport ‘Naar een lerende economie’ is vooral aandacht voor het eerste aspect. Zo zijn onderwijs en ondernemerschap belangrijke indicatoren voor persoonlijke ontwikkeling. Uit de recent gepresenteerde voortgangsrapportage van de Kennis en Innovatie Agenda blijkt dat we hier nog een lange weg te gaan hebben. Ons huidige niveau van de Europese middenmoot staat nog ver af van onze ambitie om tot de toplanden te behoren. Ook de investeringsdoelstellingen worden nog lang niet gehaald. En er zijn nog weinig innovatieve producten en diensten.

Wat betekent dit alles nu voor gebiedsontwikkelaars? Nederland heeft een sterke traditie in het integraal ontwikkelen van gebieden. Naast het leggen van fysieke verbindingen ligt één van de uitdagingen de komende jaren in het maken van kruisbestuivingen tussen het sociale en fysieke. Goed onderwijs gaat ook over gezonde scholen. Dit vertaalt zich in aanfietsroutes, maar ook in energieprestatie, materiaalgebruik en de aanlevering van gezonde voeding voor de kantine. De opgave is ook hoe gebiedstransformaties kunnen worden verbonden met vraagstukken op het gebied van zorg en werkgelegenheid. Voor corporaties past maatwerk om te kunnen blijven investeren in wijken, waar de markt de gewenste mix van sociale- en middeldure huur- en koopwoningen niet oppakt.

Laten we ons niet in slaap laten sussen door het prille economisch herstel. Een ‘kwaliteit van leven’- agenda vraagt ons aller aandacht. Niet alleen (inter-)nationaal, maar in navolging van het succes van de regio Eindhoven ook binnen andere stedelijke netwerken, en natuurlijk op wijkniveau: het dagelijks niveau van leven.

Dé markt bestaat niet

COLUMN De documentaire Bouw ’t zelf van Alexander Oey is een prachtig tijdsdocument. Het laat de zoektocht zien naar een samenleving waarin de eeuw van de overheid ten einde is. Waarin de woningbouwproductiemachine van na de oorlog tot stilstand is gekomen en overheid, markt en de civil society ieder op zoek zijn naar hun rol in een nieuw tijdsgewricht. Adri Duivesteijn, voormalig wethouder van Almere, is een van de mensen die aan het woord komen. Ergens in het midden van de documentaire wijst hij naar een rijtje huizen in Almere dat onder de vlag particulier opdrachtgeverschap (PO) is gebouwd. De woorden die hij hierbij uitspreekt: ‘dit is de markt’. Het zijn kavels gekocht en gebouwd door bewoners zelf.

Maar net zoals dé overheid niet bestaat, bestaat dé markt ook niet. Voor mij als kind was de markt de plek waar mijn oma haar groente haalde. Een plek waar je groente en fruit kon kopen en verkopen. In de democratische driehoek, een begrip van socioloog Anton Zijderveld, is de kerntaak van de markt het genereren van handel en bedrijvigheid. De staat richt zich met wet- en regelgeving op de rechten en plichten van burgers en de burgermaatschappij gaat over het ontwikkelen van zinvolle verbanden buiten staat, markt en familie. Nu de eeuw van de overheid ten einde is en grootschalige publiek-private samenwerkingen in gebiedsontwikkeling tot de minderheid behoren ontstaan er nieuwe processen. De markt is aan verandering onderhevig.

Bij particulier opdrachtgeverschap, waar burgers zelf opdrachtgever zijn voor hun woning, vallen vraag en aanbod samen. Een trend die we ook voor groente en fruit zien onder de noemer stadslandbouw. Een deel van de stadsbewoners wil hun eigen groenten verbouwen. Anderen verbouwen het voor hen en leveren het huis aan huis, aan duurzame supermarkten of aan lokale restaurants. Geheel naar wens van Duivesteijn bouwen ze gemeenschappen rond voedsel. Het stimuleren van gemeenschapsgevoel, duurzaamheid, mensen weer in contact brengen met het productieproces het zijn enkele van de motieven die horen bij het nadenken over actief burgerschap.

Volgens Duivesteijn zorgt particulier opdrachtgeverschap voor gemeenschappen en levert dit interessantere steden op. Dat moge wellicht zo zijn, maar de markt waar vraag en aanbod van woningen samenvallen is slechts bescheiden. De markt bestaat niet, de grote uitdaging is juist om in te spelen op een grote diversiteit in behoeftes en ervaringen. Zoals uit recent afstudeeronderzoek van Jantiene de Ruijter blijkt wordt hiermee ook de betrokkenheid vergroot, een belangrijke conditie voor een werkende burgermaatschappij. Het afstudeeronderzoek richtte zich op het mentaal eigenaarschap bij het ontwikkelen van woningen. Een van de conclusies was dat zeggenschap belangrijk is, maar ook zelf investeren. In fysieke zin, in tijd, aan de hand van persoonlijke waarden, of in geld. Ook het leren kennen van een gebied en het bijdragen aan de identiteit blijken belangrijke factoren om eigenaarschap te ervaren.

Deze zomer was ik in Londen voor een congres waar dit onderwerp ter sprake kwam. Aan de hand van de ‘erfenis’ van de Olympische Spelen werd ingegaan op eigenaarschap en economische weerbaarheid. Het Olympisch park ligt in het armere deel van Londen. Door de gemeente is geïnvesteerd in het ondersteunen van lokale gemeenschappen en het leggen van verbindingen met werkgevers. Voor nieuwe functies, zoals het winkelcentrum en het park wordt het beheer verzorgd door lokale bewoners.

De documentaire Bouw ‘t zelf belicht het nieuwe burgerschap van ondernemende mensen. Dit raakt echter slechts een klein deel van de markt. Dé markt bestaat niet. Zoals het Londense voorbeeld mooi illustreert ligt de uitdaging in het maatschappij breed ontwikkelen van een burgerschapscultuur en die te verbinden met diverse markten. Een mooi onderwerp voor een volgende documentaire.

Prio-ri-tijd

COLUMN Tijd is de nieuwe schaarste. De vraag dringt zich op of regionale prioritering in de Randstad, die momenteel leidt tot scherpere toetsingscriteria voor woningbouwplannen in provinciale regelgeving, eigenlijk nog wel nodig is als het herstel van de woningmarkt doorzet. Kan de tijd die hier aan besteed wordt niet beter worden benut?

Een belangrijk afwegingscriterium bij prioritering, is de woningbehoefte. Een indicator hiervoor is de huishoudingsontwikkeling. Uit de Primos Prognose 2013 van ABF Research blijkt dat tussen 2012 en 2020 het aantal huishoudens in Nederland met 60.000 per jaar toeneemt: totaal bijna 500.000. Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd komen er tussen 2020 en 2030 400.000 huishoudens bij. De huishoudengroei is omvangrijk in Zuid-Holland (+110.00), Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000). Deze groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; het aantal gezinnen zonder kinderen neemt nog licht toe. Het aantal gezinnen met kinderen neemt af, aldus ABF.

Al voor in 2008 de kredietcrisis uitbarstte bleef de woningproductie achter bij de woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van 160.000 in 2012 naar 290.000 in 2020. Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.

Goed nieuws voor veel Randstedelijke gemeentelijke grondbedrijven met ontwikkellocaties. Op dit moment bepaalt de beperkte vraag naar nieuwbouw het ontwikkeltempo en de fasering. Het doorzetten van het prille herstel van de woningvraag kan bijdragen aan gezonde grondexploitaties. Hierbij is het belangrijke oog te hebben voor trends. Zo wordt het productietempo van nieuwbouw mede bepaald door de beschikbare bestaande voorraad. De komende jaren betreft dit bijvoorbeeld het op de markt komen van een deel van het corporatiebezit en het vrijkomen van woningen van de babyboomgeneratie die kleiner willen wonen. Ook zien steeds meer gemeenten dat een zeer bescheiden deel van de woningbehoefte kan worden opgevangen via herstructurering en transformatie van bestaande (kantoor)gebouwen. De mogelijkheden hiervoor verschillen overigens sterk per gemeente. Kansen biedt de leegstandwet. Deze maakt tijdelijk verhuur mogelijk, op dit moment wordt een deel van de vraag al op deze manier opgevangen. Wellicht wordt dit een structurele trend. Naast koopwoningen is er namelijk een groeiende vraag naar huurwoningen. (Tijdelijke) huur wordt waarschijnlijk steeds vaker een tussenoplossing voor de stap naar een koopwoning. Omdat de drempel om een koopwoning te verwerven geleidelijk aan hoger wordt (meer eigen geld meenemen). Daartegenover staat dat in termen van woonlasten een koopwoning veelal aantrekkelijker is dan een huurwoning. Sinds 2008 zijn de huren met 20% gestegen en de koopprijzen met 20% gezakt. Daarbij is de rente op dit moment laag.

De behoefte aan koop- en huurwoningen is grotendeels (ruim 50%) lokaal als we kijken naar de verhuisbewegingen in het afgelopen decennium. De overige vraag komt uit omliggende gemeenten en slechts een klein deel regionaal. Dit pleit voor een lokale aanpak in plaats van regionale programmering. De tijdsbesteding zou zich moeten richten op vraaggerichte ontwikkeling, tempo in de productie en hiermee aan zoveel mogelijk gezonde grondexploitaties. Zeker er zal sprake zijn van concurrentie tussen locaties, maar dit kan bijdragen aan inzicht in de werkelijke lokale behoefte en een scherpere profilering van locaties. Ook kan het gemeenten stimuleren om te zorgen voor lokale en deels intergemeentelijke afstemming en waar nodig bijstelling in programma’s, voorzieningen en de fasering.

Naast de woningbehoefte is de mate waarin de ontwikkeling van een locatie bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat een bruikbaar afwegingscriterium. Deze dient gewogen te worden met de maatschappelijke kosten van het stopzetten van een ontwikkeling en beschikbare alternatieven. En verder, laat nationale en provinciale overheden hun tijd besteden aan prioritering van de laatste grote ontwikkellocaties zoals Valkenburg, Almere en de Zuidplaspolder. En geen schaarse tijd besteden aan bestuurlijk gekrakeel over onnodige regionale prioritering.

Van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad

COLUMN De terugkeer van Paars? Ook in 1995 werden de overheidsfinanciën met succes gesaneerd en stond beleid
om de werkgelegenheid te stimuleren centraal. 

Vermindering van de staatsschuld werd net als nu in het herfstakkoord gekoppeld aan lastenverlichting voor burgers en bedrijven. Paars spande zich in om de marktwerking te vergroten. Het was het jaar waarin Kok zijn ideologische veren afschudde in zijn Den Uyl-rede. Hij haalde hierbij een uitspraak aan van Den Uyl uit 1956: ‘Het doen wat de hand te doen vindt om te doen levert de samenleving meer op dan een utopisch geloof in ‘het’ socialisme; tegelijkertijd is het belangrijk een oriëntatie te bieden op droom en verlangen.’
Met het doen zit het wel goed in het herfstakkoord, maar hoe zit het met een verhaal van ‘droom en verlangen’? De klassieke verzorgingsstaat is onhoudbaar en mensen willen graag zelf keuzes maken, aldus koning Willem-Alexander in zijn eerste troonrede. Terwijl in 1995 sterk werd ingezet op ‘de markt’, wordt nu gesproken over de participatiemaatschappij. In deze context is het nuttig dat we meer weten over ons brein. Zo blijkt dat menselijk gedrag en keuzes grotendeels bepaald worden door onbewuste processen. Daniel Kahneman, auteur van ‘Ons feilbare denken’, maakt dit inzichtelijk aan de hand van twee in ons brein functionerende systemen, namelijk een automatisch systeem en een bewust systeem. Volgens Kahneman handelt een mens alleen in ongewone situaties rationeel en bewust. In overige situaties varen we op ons automatische systeem, dat bestaat uit associaties, indrukken en gevoelens die ontstaan op basis van iemands ervaringen.
Vertaald naar gebiedsontwikkeling: de ongewone situatie van de crisis is de nieuwe realiteit geworden. De kunst is om in deze nieuwe realiteit het doen te verbinden met positieve gevoelens. Hier ligt een uitdaging voor het kabinet, maar nog veel meer voor de samenleving als geheel. Kim Putters, de nieuwe directeur van het Sociaal Cultureel Planbureau, gaf hiervoor in een recent interview in het FD een bruikbare conceptuele handreiking. Hij sprak van een verschuiving van de verzorgingsstaat naar de verzorgingsstad. De stad is immers onze dagelijkse leefomgeving en hiermee een belangrijke plek voor het doen, voor ‘dromen en verlangens’ en bijbehorende verhalen.
Anders dan in 1956 kan de stad echter niet meer los worden gezien van de mondiale context. Eindhoven is een stad die dit goed heeft begrepen. Gestaag worden mondiale netwerken gebouwd, met Canada, als entree naar de VS, en met het Aziatische Taiwan, op dit moment al een belangrijke afzetregio. Gericht op het uitbouwen van samenwerking en ervaringen gericht op wereldwijde open innovatie, aldus Rob van Gijzel burgemeester van Eindhoven. Het verhaal van Eindhoven, wie kent het niet? Het is een verhaal van ‘droom en verlangen’ dat een plek heeft gekregen in ons ‘automatische systeem’.
Een ander verhaal is dat van de voormalige Shell-toren langs het IJ in Amsterdam. Deze maakt onderdeel uit van de transformatie van de Noordelijke IJ-oevers. Met Duncan Stutterheim als aanjager komt hier, naast het door hem opgerichte bedrijf ID&T vanaf medio 2015 een uitgaansgelegenheid met twee clubs, een panoramabar met een dansvloer, een 70 meter hoog sky deck, geluidsstudio’s en een hotel. Bovendien komen hier de hoofdkantoren van Q-dance en Massive Music. Bedrijven die staan voor ‘beleving’ een groeiende Nederlands exportproduct, de dance-industrie. Een sector die per jaar zorgt voor zo’n 100 miljoen aan toegevoegde waarde.
Ook dit voorbeeld illustreert de kracht van lokale verhalen in een mondiale context. Het handelen van morgen gaat over het herkenbaar maken van de verzorgingsstad op verschillende schaalniveaus als basis voor ons ‘automatische systeem’. De wereld is groter dan Paars.

Overproductie vraagt om update

COLUMN Het zal niemand ontgaan zijn dat Nederland een overschot heeft in de kantorenmarkt. Ook andere sectoren laten een overaanbod zien, van kledingzaken tot festivals.

Zijn we dan totaal verzadigd? Nee, er zijn ook groeimarkten. Zo kijken we dit jaar weer meer televisie, gemiddeld zo’n 3 uur per dag. Er is een groeiende vraag naar zorg. En ook gezonde voeding is een groeimarkt. De agrarische sector doet het goed. Recente exportcijfers laten voor de eerste helft van het jaar een groei van ruim 7% zien, tot een totale waarde van bijna € 40 mrd.

Onderdeel van deze groei is de stijgende vraag naar Nederlandse zuivelmerken. Dit terwijl er in het begin van de jaren tachtig nog sprake was van een ‘melkplas’ en ‘boterberg’. Het waren jaren waarin het aanbod de prijs oversteeg. Om deze overproductie tegen te gaan is in 1983 de superheffing ingevoerd. Hiermee is de hoeveelheid melk die binnen de EU wordt geproduceerd aan grenzen gebonden. Melkveehouders hebben een quotum; als ze hierboven produceren, betalen ze een superheffing. De afgelopen jaren is het overschot echter omgeslagen in een tekort; volgens ingewijden is er te lang vastgehouden aan de superheffing. De belangrijkste oorzaak voor de groei is de vraag naar kwaliteitsmelkproducten op de wereldmarkt in de opkomende economieën. Ook productinnovatie heeft bijgedragen aan de aantrekkende vraag. Gezonder ijs, vele soorten kaas en oer-Hollandse toetjes doen het binnen en buiten Nederland goed.

Wat kan gebiedsontwikkeling hiervan leren? Voor Nederland zal schaarste in de kantorenmarkt nog wel even op zich laten wachten, al is in veel steden de bouw van nieuwe kantoren aan banden gelegd en wordt de transformatie van de bestaande voorraad gestimuleerd. Iedere dag komen er nieuwe leegstaande panden op de markt. Alleen al de Rijksgebouwendienst stoot tot 2020 circa 1 mln m² vastgoed af. Kantoren lenen zich niet voor export, maar een superheffing voor nieuwbouw zal zeker bijdragen aan een beperking van het aanbod. Productinnovatie is bovendien minstens zo belangrijk. Productinnovaties die zich wél lenen voor export, maar ook kunnen zorgen voor vraag naar bestaande kantoormeters als gevolg van waardecreatie op gebiedsniveau.

Kansen voor dit type innovatie liggen bijvoorbeeld in de koppeling van energie-, licht-, water-, afval- en ict-netwerken aan bouwopgaven. Een mooi voorbeeld van waardecreatie is het hoofdkantoor van Bosch Security Systems. In 2012 besloot Bosch haar vestigingen in Eindhoven en Breda samen te voegen in het bestaande SFF-kantoor op het voormalige Philips-terrein Strijp S in Eindhoven. Een aantrekkelijke vestigingslocatie door de omringende gerelateerde bedrijvigheid. Tot de belangstelling van Bosch stond het gebouw op de nominatie voor sloop. Nu brengt het een kasstroom van huurinkomsten op gang en draagt de kennis van Bosch bij aan het nadenken over nieuwe systemen op de Strijp S-locatie. Zo is er een mobiliteitspilot, waarbij nieuwe vervoersmiddelen worden getest en wordt er ingezet op elektrisch rijden. Een mooie etalage voor de maakindustrie op Strijp S. Het onlangs gestarte WonderLab sluit hier naadloos op aan. Een nieuwe incubatorfunctie, die netwerken bij elkaar brengt om ondernemerschap en innovaties op Strijp-S verder aan te jagen. Een ander voorbeeld van productinnovatie in de infra is de Smart Highway van studio Roosegaarde. Informatievoorziening, energieopwekking en -besparing worden gekoppeld aan bestaande wegen.

Of het nu gaat om zuivel, kleding, festivals of kantoren: markten met overproductie vragen naast regulering om toetreders die het verschil kunnen maken. Die niet alleen, maar juist samen met anderen oog hebben voor de mogelijkheden van morgen. Het voorbeeld van Roosegaarde daagt ons uit hiermee aan de slag te gaan. In zijn woorden ‘het is tijd voor een update van de wereld’.

De terugkeer van aanbodgericht denken

COLUMN La Place, het restaurant van winkelketen V&D biedt al jaren keuzeruimte bij ontbijt, lunch of diner. Een wit of bruin broodje met keuze in beleg plus de optie voor extra tomaten, sla of een schijfje komkommer. Vraaggericht kan ieder zo een maaltijd samenstellen. Tegelijkertijd wordt ten tijde van de bereiding een aanbod gedaan, door te vragen of je ook een tomaatje of blaadje sla wil. Een mooi voorbeeld van nudging. Nudge is het engelstalige woord voor zetje of duwtje.

In een context van maatschappelijk verantwoord ondernemen zoeken steeds meer bedrijven naar ‘nudges’ die bij hun bedrijfsfilosofie passen. De crisis heeft blootgelegd dat er in onze steden grote maatschappelijke opgaven liggen op het gebied van water, energie en zorg. Opgaven die in het verleden vaak door de overheid zijn opgepakt. In het verlengde van de decentralisatie is er deels noodgedwongen juist bij lagere overheden een beweging naar meer ruimte bieden aan private en burgerinitiatieven. Vraaggericht en starten vanuit de eindgebruiker zijn hierbij veel gehoorde termen.

De les van nudging is dat de invloed van de omgeving een belangrijke factor is in het keuzeproces. Om burgers te betrekken bij het realiseren van maatschappelijke doelen is aanbodgericht denken essentieel. Doorslaggevend voor bedrijven is dat in veel van deze maatschappelijke doelen ook de economische kansen voor de toekomst liggen.

Een actueel vastgoedgerelateerd maatschappelijk thema is de zorg. De kosten voor zorg rijzen de pan uit, en het Rijk wordt hierdoor gedwongen drastische maatregelen te treffen. Naast maatschappelijke weerstand ontstaan er ook nieuwe initiatieven. Zo is er het initiatief van Anno12. Een nieuwe speler in de zorgverzekeringen, een markt die momenteel gedomineerd wordt door vier grote verzekeraars. Anno12 wil zich onderscheiden door meer te sturen op gezond leven. Basisgedachte is dat hiermee de schadelast zal worden beperkt. Om de verzekerden betrokken en meer bewust te maken wordt ze gevraagd een ledencertificaat te kopen.

Wat kunnen we van deze manier van nudging leren voor gebiedsontwikkeling? Rode draad in het rijksbeleid is het stimuleren van zelfredzaamheid. Dat betekent minder grootschalige zorgopvang en langer zelfstandig wonen. Naast transformatie van verouderde gebouwen, is de opgave het realiseren van individuele en kleinschalige collectieve voorzieningen, waarin mensen langer zelfstandig kunnen wonen. Naast het verlenen van gespecialiseerde zorg aan ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen gaat het steeds meer om het verlenen van zorgdienstverlening.

Dit betekent ondermeer het scheppen van de juiste randvoorwaarden. Benodigde zorgdiensten hoeven niet langer geconcentreerd in een gebouw te zitten. Zorg voor een triple A-wijk. Met een A voor Albert Heijn/Aldi, een Apotheek en de beschikbaarheid van een Arts. Eenzaamheid is voor veel ouderen een serieus probleem, het bieden van een trefpunt in een wijk, waarin verschillende van de A-voorzieningen samenkomen levert een belangrijke bijdrage aan de leefkwaliteit. Maar de belangrijkste nudge die nodig is betreft het op gang brengen van de doorstroming in de woningmarkt. Hoe kun je mensen stimuleren hun vaak te grote woning te verlaten?

Een mooie taak voor de corporaties, of, nu deze in haar rol als gebiedsontwikkelaar onder vuur liggen, voor nieuwe spelers. Een Anno12-achtige partij, die volgens het model van de oude woningstichting een vorm van coöperatief wonen aanbiedt en samen met een belegger en zorginstelling zorg draagt voor de benodigde dienstverlening. Een coöperatie die kan bestaan uit huur en koop woningen met nudging services. Diensten die gezondheid, energiezuinig wonen en buurtbetrokkenheid stimuleren door met kennis van de vraag, aanbodgericht de markt te betreden. Komt daarmee het aanbodgericht denken weer terug op de markt? Ja, maar vanuit een geheel nieuw perspectief: het stimuleren van burgers om hun eigen, bewuste keuzes te maken.

Economisch sterk staan

COLUMN Veel onderzoekers voorspellen voor de bouw in 2013 nog een zwaar jaar. De crisis op de huizenmarkt is volgens oud-directeur van het CPB Coen Teulings de kern van het economisch probleem van Nederland.

Herstel kan volgens hem snel volgen, want in de basis is Nederland een economisch sterk land. Maar hoe ontwikkelt de economie zich eigenlijk? Wat gaat vooraf aan vestigingslocaties, de nieuwe titel van dit katern? Wat zijn de vestigingsopgaven van morgen? Al in het begin van de jaren tachtig werd een transitie voorzien naar een op technologie gebaseerde economie. Een trend die heeft doorgezet en zich verbindt met een gebruiker-gedreven economie. Zo is in India 10% meer mobiele markt goed voor 1,2% structurele economische groei. Er worden meer transactiemogelijkheden gegenereerd, het zorgt voor persoonlijke rust en draagt bij aan maatschappelijke toepassingen in bijvoorbeeld de zorg, aldus Marten Pieters van Vodafone India in een recent interview in NRC. Maar hoe vertaalt de trend van een gebruiker-gedreven economie zich in een reeds welvarend land als Nederland? Waar ligt onze toekomst van productie en bestedingen, en: wat betekent dit ruimtelijk? Voor bepaalde productcategorieën lijkt de Nederlandse markt verzadigd. In combinatie met de eff ecten van de crisis verklaart dit mogelijk de opkomst van de ‘shared economy’. Deels economisch, maar ook ideologisch of sociaal gedreven worden steeds meer producten gedeeld. Naast Green Wheels kent Nederland sinds kort Snappcar, voor huur van de auto van je buurman. Maar ook woningen, werkruimten en gereedschap worden in toenemende mate gedeeld. Eigendom wordt vanuit dit perspectief minder belangrijk; toegang en gebruik staan centraal. Ruimtelijk vertaalt dit zich per saldo in een afnemende vierkantemeter-vraag, meer huur én een groeiende vraag naar slimme fysieke en digitale systemen met bijbehorende diensten.

Naast deze ontwikkeling zijn er echter ook ontwikkelingen die juist een groot vierkantemeter-impact hebben, zoals de verschuivingen in de retail. Volgens recent onderzoek van Jones Lang LaSalle hebben Europese retailers de komende vijf jaar behoefte aan 25 mln m² extra logistieke ruimte. Groeiende online verkoop vraagt om een vernieuwd distributieproces. Dit vertaalt zich ruimtelijk in mega-afhandelcentra, met hubs voor pakketverwerking en zogenoemde ‘dark stores’, winkels die alleen online actief zijn. Het gaat hier voor de Nederlandse markt niet zozeer om nieuwe productie of grootschalige groei van bestedingen, maar om ándere productievormen en een verschuiving in bestedingswijze.

Wat deze ontwikkelingen delen is de gecombineerde kracht van technologische en sociale innovatie. De omvang van productie en besteding wordt steeds meer bepaald door de mate waarin we er in slagen in te spelen op gebruiksgemak, bijpassende diensten, beschikbare tijd, het ontsluiten van netwerken en het gebruik van producten faciliteren. Zeker voor de woningmarkt biedt dit al op korte termijn kansen. Volgens diverse onderzoeken is er in veel regio’s een latente vraag naar huur- en koopwoningen. De uitdaging voor de bouw is om hier voor 2014 op voor te sorteren. Minstens zo belangrijk als kostenbesparing is het nadenken over services om de opbrengsten te verhogen. De koopwoning, die net als een auto, zonder kras wordt opgeleverd, heel basic of juist met een nazorgcontract, digitale aansturingsmogelijkheden en wellicht alvast gemeubileerd. En de huurwoningen worden kaal of met een full service pakket inclusief een goede school voor de kinderen aangeboden.

Steden bieden hiervoor de ideale biotoop. Dé economische vestigingslocaties van de toekomst zijn digitale en fysieke plekken die goed ontsloten zijn, de spil in een netwerk vormen, diversiteit in aanbod bieden en een bepaalde massa kunnen genereren. Naast traditioneel sterke locaties als Schiphol en de Rotterdamse haven, zien we nieuwkomers in de eerder genoemde logistiek in Brabant en ASML in de regio Eindhoven. Zij tonen dat economisch sterk staan gaat over het verbinden van een locatie met sociale netwerken, technologie en het bieden van services.