Categorie: Columns

Een leefomgeving die past bij de snel groeiende diversiteit

COLUMN Kennis over het sociale domein wordt de komende jaren essentieel bij gebiedsontwikkeling. Zo bracht de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) recent een rapport De nieuwe verscheidenheid: toenemende diversiteit naar herkomst in Nederland uit over de veranderende samenstelling van migrantengroepen en de betekenis hiervan op buurtniveau. Een belangrijke conclusie in het rapport is dat gemeenten beter inzicht moeten krijgen in deze migrantenstromen om de sociale cohesie in de openbare ruimte veilig te stellen. Kijken we naar de herkomst van migranten, dan gaat het tegenwoordig om zo’n 240 verschillende landen. Vertaald naar gebiedsontwikkeling is het van groot belang meer oog te hebben voor verschillende culturele achtergronden en woonwensen. Evenals meer inzicht te krijgen in bijbehorend gedrag en gebruik van de openbare ruimte en publieke gebouwen.

Het gaat om het gevoel van veiligheid en sociale samenhang, juist ook op buurtniveau

Nederland is een democratisch en pluriform land. In deze actualiteit past het debat over gemengde wijken. Wat opvalt zijn de verschillende definities die aan het woord gemengd worden gegeven. Zowel met een sociale als fysieke blik worden diverse accenten gelegd. Uit recent promotieonderzoek van socioloog Miltenburg kwam naar voren dat oorspronkelijke minder bedeelde, lager geschoolde bewoners van een wijk economisch gezien sociaal niet stijgen door naast een buurman of buurvrouw te wonen met een goede baan en een goed inkomen. Het WRR-rapport toont aan dat de toenemende diversiteit in de bevolkingssamenstelling een nog groter negatief effect kan hebben op onze samenleving dan een sociaaleconomische achterstand. Hier gaat het om het gevoel van veiligheid en sociale samenhang, juist ook op buurtniveau.

Hoogleraar diversiteit Maurice Crul nuanceert deze beoordeling overigens in de NRC van 2 en 3 juni. Hij stelt dat mensen van Nederlandse afkomst veelal kort verblijven in de grote diverse stad en ook nog vaak verhuizen binnen de stad. Dat mag waar zijn, maar zeker de grote steden hebben op dit moment al een grote diversiteit als we kijken naar de achtergrond van inwoners. Zo gaat het in Rotterdam om bijna de helft van de bevolking. Daarbij zien we een groot verschil in de mate van diversiteit tussen wijken onderling. Hier ligt het voor de hand dat er ook sprake is van een verschil in waarden. Voor gebiedsontwikkeling is hiermee een belangrijke onderliggende vraag wat factoren zijn waarop gestuurd kan worden. Hoe zorg je voor wijken waar iedereen zich prettig kan voelen, ongeacht of juist gegeven de afkomst?

De groeiende diversiteit moet een belangrijk aandachtspunt zijn

Het fysieke domein richt zich van oudsher op de langetermijnplanning. Dit terwijl het sociale domein zich traditioneel vooral op het heden richt, denk bijvoorbeeld aan buurtveiligheid en het aanpakken van eenzaamheid. Fysiek staan we voor een ingrijpende claim op onze open ruimte, volgens Neprom-voorzitter Bart van Breukelen tijdens de recente Dag van de Projectontwikkeling. Denk aan de enorme woningbehoefte, aan de opgaven op het gebied van energietransitie, klimaat, mobiliteit en verduurzaming van de leefomgeving. Het zwaartepunt van gebiedsontwikkeling ligt aan de fysieke kant. Het WRR-rapport maakt echter duidelijk dat de groeiende diversiteit in de bevolkingssamenstelling de komende tijd ook een belangrijk aandachtspunt moet zijn.

Voor gebiedsontwikkeling liggen er kansen in het ontwikkelen van nieuwe ruimtelijke concepten. Fysieke doelstellingen kunnen zo worden vertaald in een beeld dat aansluit bij de diversiteit. Op gebouwniveau is ‘De Paperclip’ in Rotterdam een goed voorbeeld. Hier is de corporatie bewust gaan sturen op gelijkgestemde huurders.

Culturele diversiteit hoort bij de stad

Sociaal gaat niet alleen over de sociaaleconomische status, maar ook over diversiteit op de juiste schaal, veiligheid op straat en mogelijkheid voor ontmoeting. Voor een fysiek antwoord kan gedacht worden aan de wijze van inrichting van de openbare ruimte, de inrichting en het programma van publieke gebouwen (bijvoorbeeld scholen en zorgcomplexen) en specifieke ontwerpen en architectuur. Hierbij denk ik bijvoorbeeld aan de in 2008 opgeleverde wijk Le Medi in Rotterdam. Een andere woonstijl, met architectuur die geïnspireerd is door landen rond de Middellandse Zee en een andere schakering van (semi-)openbare ruimten. Of het recent opgeleverde project Greenville in Leidsche Rijn met een op duurzaamheid gericht woonconcept voor diverse leeftijdscategorieën.

Het sociale vraagstuk overziend komt er bij de al forse fysieke opgave nog een stevige uitdaging bij voor gebiedsontwikkeling. Wat goed zou zijn is dat we meer inzicht krijgen in een passende aanpak per schaalniveau. Culturele diversiteit hoort bij de stad; afhankelijk van de omvang van de wijk kan menging ook op dit schaalniveau. Terwijl op gebouw-, buurt- of straatniveau wellicht meer eenheid past. Denk aan de les uit de Vinex-wijken, waar een straat met aan de ene kant koopwoningen en aan de andere kant sociale huur soms afbreuk deed aan de woonkwaliteit. Een stenige openbare ruimte en de breedte van de straat bleken hiervoor vaak bepalende factoren.

Vanuit bovengenoemde voorbeelden ligt er een uitdaging om verder te werken aan vernieuwende ruimtelijke concepten met oog voor de sociale dimensie. Het Rijk heeft 130 miljoen euro gereserveerd voor het versterken van de leefbaarheid in Rotterdam-Zuid. Een mooie pilot voor het zoeken van antwoorden die passen bij de opgaven van deze tijd.

De opmars van regionale perspectieven

BLOG Begin dit jaar maakten Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen bekend tien grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Het klimaat, toekomstbestendig wonen en de regionale economie staan in de top drie. Het kabinet wil dat overheden, bedrijven, kennisinstellingen en maatschappelijke organisaties op regionaal niveau intensiever samenwerken aan oplossingen. Daarom is in het regeerakkoord een budget beschikbaar gesteld voor regionale opgaven.

De regio is geen vaststaande geografische of bestuurlijk-administratieve eenheid, maar het schaalniveau waarop betrokken partijen zelf denken het meest effectief te kunnen opereren. Daarbij kunnen ze leren van ervaringen met gebiedsontwikkeling. Wanneer regionale opgaven een bovenregionale uitstraling hebben en de draagkracht van de regio te boven gaan, kan het Rijk als partner aanhaken.

Mondiaal zien we dat samenwerking steeds moeilijker wordt. Plurilateraal is in de wereldeconomie de nieuwe trend. Dit begrip staat voor verdragen die tussen een beperkt aantal landen worden gesloten. Volgens onze minister Sigrid Kaag van Buitenlandse handel en Ontwikkelingssamenwerking is dit beter dan helemaal geen overeenkomsten. Je werkt met ‘coalitions of the willing’, maar die mogen van haar geen permanent alternatief worden.

Dapperheid om een besluit te nemen
Lange tijd geloofden we dat westerse waarden op andere continenten zouden worden overgenomen als grondslag voor een ideaal samenlevingsmodel. Inmiddels weten we beter en zien we een divers palet aan samenlevingsvormen. Landen leggen meer nadruk op de verschillen in waarden. Ondanks deze kritische houding jegens elkaar en het trekken van grenzen, slagen ze erin gezamenlijk topprioriteiten te stellen. Daaruit vallen bruikbare lessen te trekken voor regionale perspectieven.

Ook in de Nederlandse samenleving zien we een toenemende polarisatie. Kijken we naar de succesvolle voorbeelden van gebiedsontwikkeling, dan zien we dat de kunst van het verbinden centraal staat. Het belang van burgerparticipatie is hierbij de afgelopen jaren toegenomen.

Juist ook bij tegengestelde waarden en belangen is het noodzakelijk te komen tot gedeelde besluitvorming. Een gebiedsregisseur speelt hierbij vaak een belangrijke rol. Enerzijds vraagt het een vaardigheid om ogenschijnlijk tegengestelde belangen te overbruggen. Anderzijds is er dapperheid nodig om in de wirwar van belangen soms gewoon een besluit te nemen.

Vanuit gebiedsontwikkeling biedt de landelijke pilot ‘Ontslakken van Gebiedsontwikkeling’ inspiratie voor de regionale perspectieven. Zorg voor een aanjaagteam met een passende voorzitter. De pilot was een van de agendapunten van de Actieagenda Bouw, een initiatief van de sector en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om op innovatieve wijze de bouwsector sterker uit de crisis te laten komen.

Regionale uitwerking van het klimaatakkoord
Een actuele Rijksopgave is het klimaatakkoord. Nederland loopt volgens CBS-onderzoek op het gebied van schone energie en de uitstoot van broeikasgassen flink achter in vergelijking met andere Europese landen. Vanwege de diverse belangen is er op dit moment verdeeldheid in het kabinet over het klimaatakkoord. Toch zal er een besluit komen, dat verder uitgewerkt moet worden op regio- en gebiedsniveau. Gezien de verschillen in bijvoorbeeld bevolkingsdichtheid, bodemgesteldheid en aanwezige voorzieningen zullen visie, aanpak en tempo per regio uiteenlopen. Daarbij spelen ook de mate van participatie en vertrouwen een rol.

Doorbraken zien we vaak als het urgent wordt en het Rijk middelen beschikbaar stelt. Een actueel voorbeeld is de aangekondigde stopzetting van de gaswinning in Groningen. Andere voorbeelden zijn de aanstelling van de Deltacommissaris om ons tegen hoogwater te beschermen en het Nationaal programma Rotterdam Zuid om de achterstand en armoede te verkleinen. Feit is echter dat er minder rijksmiddelen beschikbaar zijn dan in het verleden. Om vanuit regionaal perspectief resultaten te boeken, is het bundelen van sectoraal geld daarom onvermijdelijk.

‘Coalition of the willing’ voor regionale opgaven
Na een eeuw van een dominante overheid met relatief veel rijksmiddelen zie ik een terugkeer naar ‘de burgersamenleving’ van weleer. Hierbij denk ik aan de Haarlemmermeerpolder met rijke kooplieden of de 126 kilometer lange Westfriese Omringdijk, waar bijna een eeuw overleg over is gevoerd. Drooghouden betekende toen ook al samenwerking.

Vanuit regionaal perspectief zal de samenstelling van de ‘coalitions of willing’ verschillen, evenals de inhoud en verdeling van financiële potjes. Naast een aanjaagteam en ontslaklessen, zie ik kansen om nieuwe woonmilieus te ontwikkelen. Met Stad van de Zon als een van de eerste CO2-emissieneutrale wijken, Rijswijk-Buiten als moderne opvolger of recent Leeuwesteyn in Utrecht als inspiratie. En landschappelijk kan gedacht worden aan De Haverleij in Den Bosch of  ‘het nieuwe dorp aan De Lek’ Hoef en Haag in Vianen als inspiratie voor vernieuwende woonconcepten.

Gebiedsontwikkeling als spiegel voor de verkiezingen

COLUMN De gemeenteraadverkiezingen staan voor de deur. De versplintering die we landelijk hebben gezien in aantal en in nieuwe partijen, speelt lokaal al veel langer. Het overlijden van voormalig premier Ruud Lubbers bracht een verhaal naar boven, dat de oorsprong hiervan weergeeft. Na het onder Lubbers gesloten Akkoord van Wassenaar slonk de overheid en het maatschappelijk middenveld. In de hierop volgende jaren zagen we het aantal zetels van de traditioneel grote partijen gestaag afnemen. In tegenstelling tot het Wassenaars akkoord zien we nu vaker akkoorden op specifieke onderwerpen. Gebiedsontwikkeling vraagt echter om een integrale benadering.

Alvorens ik hier verder op inga, eerst een filosofisch uitstapje. Een woord dat opvalt in het huidige politieke tijdperk is ‘vrijheid’. We zien het in de stad op campagnemateriaal van diverse partijen. De Britse filosoof Isaiah Berlin schreef hier de vorige eeuw een actueel essay over waarin hij een onderscheid maakt tussen negatieve vrijheid en positieve vrijheid. Negatieve vrijheid staat voor de ruimte waarbij iemand niet door anderen gehinderd wordt, positieve vrijheid staat voor de mate waarin iemand zelfstandig zijn eigen ruimte vorm geeft. Berlin staat kritisch ten opzichte van de positieve vrijheid. Hij beschrijft het risico dat -desnoods tegen hun zin-  aan burgers maatschappelijke idealen worden opgelegd vanuit het idee dat er maar één oplossing en maar één waarheid is. Hij pleit voor pluralisme ofwel de erkenning dat er uiteenlopende waarden bestaan. Deze kunnen onverenigbaar zijn, maar er zullen toch keuzes moeten worden gemaakt.

Publiek en privaat

Deze benadering past goed bij gebiedsontwikkeling. Ook hier raken opgaven en belangen van verschillende partijen elkaar. Hoe geef je hier richting aan? Binnen Europa zien we tussen landen verschillen in aanpak. Zo zien we in Engeland veel privaat gestuurde gebiedsontwikkelingen binnen overheidskaders. Duitsland heeft, zeker in de grotere en wat rijkere steden, breder gestuurde publieke ontwikkelingen. Daar investeert de overheid bijvoorbeeld sterk in de openbare ruimte waarbinnen kavels worden vrijgegeven voor private ontwikkeling. Nederland valt op doordat het diverse vormen in aanpak van gebiedsontwikkelingen kent. Rijswijk-Buiten is een voorbeeld van publieke sturing, private sturing zien we in het Amsterdamse Cruquiusgebied en publiek-private samenwerking in het langlopende project ‘t Paleiskwartier in Den Bosch.

Aan bovenstaande sturingsvormen kunnen burgerinitiatieven worden toegevoegd. In het debat beperkt dit zich vaak tot het ruimte bieden voor zelfbouw, maar het zou goed zijn met een bredere blik te kijken. Het recent uitgekomen boek: ‘Staat van verbinding’ door Sijmen van Wijk en Ad de Rooij schetst interessante voorbeelden. Zo wordt onder meer gesproken over een derde generatie burgerinitiatieven. Burgers worden niet pas aan het einde van het beleidsproces betrokken, maar nemen zelf initiatief. Bij urgentie ontstaat de bereidheid om in actie te komen.

Pluralisme

Het voorbeeld dat in het genoemde boek wordt aangehaald door Riek Bakker en Jan Eikema betreft een strategische visie voor de Krimpenerwaard als burgerinitiatief. Het vraagt natuurlijk om gedrevenheid en doorzettingsvermogen, maar de door burgerinitiatieven gevormde netwerken hebben vaak een lange looptijd. Voor de Krimpenerwaard zijn diverse opgaven door de bril van duurzaamheid bekeken. Met een dertigjarige uitvoeringsagenda  voor ogen is eerst gedivergeerd per sector, daarna geconvergeerd en toen gekeken wat met elkaar in verband kon worden gebracht. Oplossingen en dilemma’s zijn vanuit zowel de betrokken burgers als vanuit het standpunt van de experts bekeken.

Naast burgerinitiatieven zit er ook weer vaart in publiek en privaat bij gebiedsontwikkeling. Zo zien we dat een aantal gemeenten na de crisisjaren terugkeert naar actief grondbeleid, wat vaak bijdraagt aan de continuïteit van een project. Omdat de gemeente zich financieel-economisch verbindt aan een gebiedsontwikkeling, kan dit ondersteunend werken voor de urgente maatschappelijke gebiedsoverschrijdende opgaven als klimaat, energie en herstructeringsopgaven. Privaat zien we in wisselende allianties samenwerking voor publiek en door het bedrijfsleven uitgeschreven tenders.

De versplintering in het politieke landschap en het groeiend aantal burgerinitiatieven kunnen niet worden genegeerd. Eén van de lessen die het vakgebied gebiedsontwikkeling ons de afgelopen jaren  heeft geleerd is dat pluralisme niet hoeft te leiden tot doodlopende actuele opgaven. Laat dit de inspiratie zijn voor de gemeentelijke akkoorden na de verkiezingen.

Hoog tijd voor inclusieve steden

COLUMN Juist in deze periode van groeiende sociale ongelijkheid en politieke onrust is er veel behoefte aan een samenleving waar iedereen kansen krijgt en erbij hoort. In grote steden is het verschil tussen hoogopgeleiden met veel kansen en de mensen die ‘achterblijven’ groot. Agnes Franzen (TU Delft) pleit daarom voor het samenwerken aan gemengde wijken, zowel fysiek, sociaal als digitaal. Woningcorporaties en beleggers kunnen daarbij een belangrijke rol bij spelen, maar doen dat nog onvoldoende.

Opgeleid in Delft verhuisde ik – na een reis door de Verenigde Staten langs vele grote steden en een studie aan de Mississippi State University te Jackson – eind 1994 naar Rotterdam.

In de VS had ik contrasten in leefbaarheid waargenomen die Richard Florida onlangs beschreef in zijn nieuwste boek  The New Urban Crisis: How Our Cities Are Increasing Inequality, Deepening Segregation, and Failing the Middle Class—and What We Can Do About It.

Waar we Florida vooral associeerden met de creative class, schrijft hij nu over de schaduwzijden van de stad. Over ongelijke kansen, segregatie en een middenklasse waarvoor de huizen in aantrekkelijke buurten van creatieve steden onbetaalbaar worden.

In zijn boek pleit Florida voor inclusiviteit: een samenleving waar iedereen er bij hoort, gelijke kansen en respect krijgt en daadwerkelijk deel kan nemen aan de maatschappij. Het is een begrip dat haar oorsprong heeft burgerrechtenbeweging in de VS uit de jaren zestig van de vorige eeuw.

Zeker onder Trump worden maatschappelijke initiatieven om inclusie aan te pakken steeds belangrijker. Ook al geeft recent onderzoek van het SCP aan dat Nederlanders in vergelijking met vijfentwintig jaar geleden minder negatief over migranten denken; migranten zelf hebben het niet altijd makkelijk. Het FD presenteerde hierover deze week een actueel Nederlands initiatief van ‘De Maatschappelijke Alliantie’, een stichting van 250 bedrijfs- en familiefondsen. De Maatschappelijke Alliantie wil vele miljoenen investeren in scholings-, integratie-, huisvesting-, en werkgelegenheidsprogramma’s. Dit alles gericht op mensen met een migratieachtergrond. De basis bestaat uit impactinvesteringen waarbij rendement – bijvoorbeeld uit huuropbrengsten – wordt gekoppeld aan resultaten op het gebied van duurzaamheid of sociaal beleid.

De gemeenschappelijke rode draad in dit initiatief, in Florida’s boek over inclusie, en in actuele discussies in Rotterdam, is de behoefte aan invloed van buiten de politieke arena zoals van bovengenoemde alliantie én van lokale initiatieven van inwoners.

Zo wordt in Rotterdam sinds 2014 ingezet op gebiedscommissies met als essentie minder politiek en méér buurt. Dit jaar is besloten om hier in 2018 meer experimenteerruimte voor te bieden. Er wordt gedacht aan afwijkende regels,  de mogelijkheid van een externe voorzitter en de wijze van samenstelling van de commissie. Centraal staat het experimenteren met nieuwe vormen van gebiedsdemocratie en het onderzoeken van alternatieven om bewoners uit de gebieden te betrekken en zo een groter draagvlak voor gebiedsbesluiten te organiseren.

Een interessant initiatief, gezien de strekking van veel krantenartikelen deze week over hoe lastig het is in sommige gemeenten om raadsleden te vinden. Vaak is er gesteggel in de gemeenteraad als gevolg van het gebrek aan tijd waarmee veel werkende raadsleden kampen en hun veelal geringe politieke ervaring. De kracht van gebiedsdemocratie kan liggen in verbinding met initiatieven zoals de ‘De Maatschappelijke Alliantie’. Hiermee kan ook invulling worden gegeven aan een andere politieke benadering. Op veel plekken wordt al langer geëxperimenteerd onder de vlag ‘living lab’ of proeftuin met overheid, bedrijven en de civil society. Samen leren, het ondersteunen van burgerinitiatieven en investeringen door publieke en private partijen zijn hierbij terugkerende elementen.

In en rond de wijken in het centrum van Rotterdam is sprake van gentrificatie. Hoe zorg je ondanks die ontwikkeling voor ruimte en respect van en voor diverse doelgroepen? Een van de instrumenten om evenwicht te houden is het mengen naar inkomen, opleiding, leeftijd en achtergrond. In de context van gebiedsontwikkeling gaat dit vóór het wonen om betaalbaarheid, voldoende middeldure huur/koop en sociaaleconomische kwaliteit. Zo hebben veel wijken in en rond het centrum van Rotterdam een mix aan woningen in soort en vierkante meters. Via het Pact op Zuid wordt al jaren gewerkt aan meer gemengde wijken aan de zuidelijke kant van de stad. De Vinex had als stelregel 30 procent sociale woningbouw, maar dit was in een tijd met een grote rol voor corporaties. Kijkend naar de huidige rollen van relevante partijen is samenwerking tussen bijvoorbeeld de corporaties en beleggers essentieel, maar nog te weinig concreet.

Hier ligt een uitdaging, maar er zal breder gekeken moeten worden dan alleen naar de woningbouw. Zo is de sociale digitale wereld nog onderbelicht. Zoals internetondernemer Alexander Klöpping recent in DWDD aangaf, zijn veel apps en groepen  gericht op kleine (gesloten) communities. Een van de gevolgen is dat het debat verdwijnt, gelijkgestemden zoeken elkaar op.

Inclusie gaat ook over solidariteit en kansen voor ontmoeting en debat over wat verschillende mensen bindt. Koppel digitaal aan sociale en fysieke uitdagingen. Denk aan de publieke openbare ruimte, cultuur, openbare functies zoals scholen maar ook aandacht voor een duurzame toekomst, zoals het slim omgaan met afval. Dit om iedereen in de fysieke ruimte te laten bijdragen aan diversiteit ook in digitale groepen, en zo onder de vlag ‘we love Rotterdam!’ te blijven werken aan een inclusieve stad.

Conceptontwikkelaars gezocht voor nieuwe verhalen

COLUMN Afgelopen maand genoot ik van een paar dagen vakantie in de omgeving van Berlijn. In een meegenomen krant las ik dat Hans Nijenhuis, als nieuwe hoofdredacteur van het AD, op zoek is naar columnisten om zijn krant een gezicht te geven. Matthijs van Nieuwkerk hadden ze gevraagd, iemand die goed is in het enthousiast maken van mensen voor dingen waarvan ze niet eens wisten dat ze bestonden. Een mooi perspectief op de waarde van een column. Andere veel genoemde waarden zijn het op gang brengen van een dialoog of een persoonlijke visie geven op trends, ontwikkelingen of specifieke maatschappelijke vraagstukken.

Voor mij is schrijven een creatief proces, zeker het schrijven van een column. Hier zie ik een mooi raakvlak met conceptontwikkeling. Een onderzoekende wijze van werken, gericht op het komen tot een dragend en herkenbaar idee voor een gebied. Conceptontwikkeling is een bril waarmee ik regelmatig naar mijn omgeving kijk, en dat gold nu ook voor mijn vakantiestek. Op het eerste oog vond ik deze plek een kunstmatig opgezet ‘nep havendorpje’.  Het was een vakantiepark aan een prachtig merengebied, met woningen, een hotel, en een vuurtoren. Het hotel in klassieke bouwstijl, de huisjes in diverse kleuren naar Scandinavisch design en de vuurtoren als klimtoren met uitzicht over een groter gebied.

Ondanks de, in mijn beleving, kunstmatige opzet, heb ik fijne dagen gehad en leken overige bezoekers ook zeer tevreden. Het bracht me op de vraag of een beroepsblik, naast oog voor kwaliteit ook te kritisch kan zijn. Of was het gewoon niet slecht, maar had het beter gekund? Uiteindelijk denk ik toch het laatste, al gaat het ook bij ontwerpers over smaak en verschil in persoonlijke handschriften. Kijkend met mijn ontwerpersblik had het samenbrengen van de natuurlijke kwaliteiten van het merengebied en de Scandinavische huisjes sterker en speelser gekund. Hier is bij het ontwerp duidelijk gekozen voor een rechthoekige opzet en een harde begrenzing met het omliggende bos. Een duidelijk verschil in persoonlijke visie.

Nu de woningmarkt weer is aangetrokken, verwacht ik een groeiende belangstelling voor conceptontwikkeling. Het maken van een verhaal. Een ontdekkingstocht, gericht op het komen tot een dragend idee dat aan het begin staat van de waardeketen van gebiedsontwikkeling. Met ruimte voor experiment en testen om het idee te verfijnen. Inspelen op behoeftes van de gebruiker en helpen bij het maken van keuzes. Hoe gaat dit eruit zien voor Nederland in het post-Vinex tijdperk? Bij thuiskomst viel mijn oog op een krantenartikel van Bernard Hulsman, naar aanleiding van de publicatie van het Architectuur jaarboek ‘De houvast die de Duitse baksteen biedt’.  Het traditionalisme van Duitse snit als nieuwe trend, vanuit de overtuiging dat het einde van ‘de conceptuele’ Superdutch architectuur met MVRDV als herkenbaar gezicht is aangebroken. Zo ontbreekt in het jaarboek het clubgebouw van de tennisvereniging IJburg van dit bureau. Echter, de recent opgeleverde Markthal door MVRDV en het aankomende collectiegebouw voor museum Boijmans van Beuningen geven mij als Rotterdammer een andere indruk. Ook aan de kant van programmering zie ik juist een conceptuele benadering; hier is BlueCity in het voormalige Rotterdamse Tropicana zwembad een goed voorbeeld van. Er is juist een vraag naar nieuwe verhalen, maar, anders dan in het verleden, met meer ruimte voor twijfel en zelfkritiek. Zoals de Belgische antropoloog David Van Reybrouck vijf jaar geleden al zei: ‘tussen zwijgen en brullen zit de dialoog’.

Dat geldt ook voor het traditionalisme, in veel Vinexwijken zichtbaar door woningen in de nostalgische jarendertigstijl van de vorige eeuw. Een belangrijke les uit de tv-wereld is dat het goed is om iets herkenbaars in te zetten, juist in een verzadigde markt. Maar ik verwacht dat het traditionalisme de komende jaren een hedendaagse en eigen uitstraling krijgt, in stijl met de columnist, waar het AD op dit moment op zoek naar is. Hiermee ben ik terug bij mijn weekje weg. Altijd een stapeltje kranten mee. Lekker ouderwets, niet altijd en alles digitaal. Dat spreekt meer mensen aan, las ik ook in een krant; zij hadden een kaart gemaakt met plekken zonder internet. Hierover de volgende keer meer.

Terug naar de fabriek

COLUMN Terug naar de fabriek’ zet de transformatie van gebouwen tot nieuwe levendige plekken centraal. In een bundeling van uitnodigende verhalen worden 25 industriële iconen op verschillende plekken in Nederland beschreven. Het boek opent met sprongen door de tijd over de ontwikkeling rond de fabrieken. Startend aan het einde van de negentiende eeuw, als de steden in de ban van groei zijn, tot de stilstand in de jaren zeventig. Vanwege stijgende loonkosten en internationale concurrentie sloten in die jaren veel fabrieken de deuren. Industrie is vanaf dan niet langer synoniem aan vooruitgang. Veel van de panden komen leeg te staan.

‘Terug naar de fabriek’ is op dit moment ook op een andere manier actueel. Een deel van de productie die in de jaren negentig van de vorige eeuw naar China en Oost-Europa is verplaatst, keert weer terug. Als gevolg van stijgende loonkosten, behoefte aan snellere levertijden en technologische ontwikkelingen kunnen we spreken van een industriële opleving. Verwerking in fabrieken met3D-printing, Internet of Things en robotica; de combinatie van slimme technologie en klantgerichte ontwerpmogelijkheden is interessant. Er is een groeiende behoefte aan unieke (massa) producten.

Liggen hier ook geen innovatie mogelijkheden voor de bouw? Valt er iets te leren van andere sectoren? Denk aan de auto-industrie. BMW bijvoorbeeld gebruikt dezelfde motoren in verschillende modellen en door slim gebruik van software laten ze deze motoren per model anders klinken. Het geeft houvast om klanten (een deel) zelf te laten ontwerpen en, niet onbelangrijk, om de productie in de regio te laten plaatsvinden. Steeds vaker zien we dit ook in de woningbouw. Kopers krijgen digitaal diverse keuze mogelijkheden bij de inrichting van de woning aangeboden. De volgende uitdaging ligt in het maken van innovatieve cross-overs.

Onverwachte combinaties zien we ook op de locaties in ‘Terug naar de fabriek’. De ontwikkeling van de Westergasfabriek in Amsterdam wordt als eerste en nog steeds actueel voorbeeld geschetst. Een bijzondere ontmoetingsplek en stimulerend voor het op de kaart zetten van een plek als woongebied. Het boek neemt ons mee naar vijfentwintig plekken waar persoonlijke en maatschappelijke idealen steeds op een eigen wijze samenkomen. Rode draad in de verhalen is ondernemerschap, een helder concept en bijbehorende programmering. De intensiteit in gebruik is heel verschillend, evenals het soms slopen van delen; hier lijkt men bij transformatie minder angstig voor geworden de laatste jaren.

Overigens blijkt uit diverse onderzoeken dat historische kenmerken positief bijdragen aan de waarde van panden. Niet onbelangrijk, want sinds de bankencrisis in 2008 is de tijd van grootschalige plannen met bijbehorend budget voorbij. Geleidelijk en lokaal ontwikkelen is wat de projecten in het boek laten zien. Niet alles hoeft 100% te worden opgeknapt, men is zuinig op wat nog zichtbaar is vanuit het verleden. Eigenlijk wordt er zo meer behouden. De voorbeelden in het boek laten de eigenheid van projecten door heel Nederland zien, inclusief het verschil in intensiteit van gebruik.

Actuele vragen blijven hoe te komen tot besluitvorming rond afstoot van (industrieel )erfgoed en hoe om te gaan met boekwaardes, beheer en onderhoudskosten. Er is een groot verschil in marktwaardes tussen panden. Sommige gebouwen zijn goed aan de markt over te laten, andere vragen nadrukkelijk om niet alleen oog te hebben voor economische waarde maar ook voor sociale, cultureel historische en soms ook ecologische waarden. Daarbij is ook een groeiende rol in het beheer en in het initiatief zichtbaar voor wijkbewoners en huurders.

Kortom het boek toont een caleidoscoop van mogelijkheden waaruit de kracht van transformatie blijkt. De beschreven plekken, sfeer en activiteiten nodigen uit voor ontmoetingen, lekker eten, evenementen en kennismaking met allerlei ambachten. Zelf was ik recent in de Verkadefabriek in s’-Hertogenbosch voor een concert van Kapok, een ongewoon jazz trio. En binnenkort ga ik in mijn thuisstad Rotterdam weer een keer naar het RDM-terrein. Een interessant project om de ontwikkeling van maatschappelijk en financieel rendement te volgen. Een plek voor bedrijven, onderzoek, onderwijs en festivals. De nieuwe maakindustrie voor stad en haven, in de voormalige werf van de Rotterdamsche Droogdok Maatschappij waar een breed publiek kennis mee kan maken.

Het boek is een mooi cadeau en een uitnodiging aan vrienden om dit jaar samen Nederland door te reizen, bijzondere verhalen te horen, te ontspannen en inspiratie op te doen om ontwikkelingen op andere plekken ingang te zetten.

De file van kantoor m2

BLOG De filedruk op de Nederlandse wegen is dit jaar weer fors toegenomen. Herstel van de economie zorgt er bijvoorbeeld voor dat er weer meer vrachtwagens rondrijden. Toch zijn er ook plekken waar het herstel van de economie zich anders ontwikkelt. Zo staat gemiddeld 17% van de kantoren in Nederland leeg. Meer dan de helft van deze leegstand is structureel, hier zien we een file van wachtende m2. Veel genoemde structurele oorzaken zijn de vergrijzing en het flexwerken. Tegelijk kent de woningmarkt een groeiende m2 vraag. Zo wordt op dit moment in veel grote steden gezocht naar tijdelijke huisvesting voor vluchtelingen. Kantoortransformatie wordt hier veel bij genoemd. In omvang kan kantoortransformatie een zeer bescheiden bijdrage leveren aan de structurele woningvraag. Toch is de kantoortransformatieopgave voor de kwaliteit van het stedelijk gebied de komende jaren een belangrijke opgave voor veel gemeenten.

Regionaal zijn er grote verschillen in leegstand. De uitdaging is om in te spelen op de regionale en lokale ruimtelijk economische mogelijkheden in type programma, omvang en tempo. In plaats van aandacht voor vele gebouwen draagt een gebiedsgerichte aanpak bij aan een focus op enkele plekken in de stad. Vervolgens is per gebied maatwerk vereist en er moet vanuit het schaalniveau van een gebied naar het gebouwniveau worden toegewerkt. Basis is het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen met het oog op de (her) ontwikkeling van een gebied. Dit proces gaat over waardecreatie voor alle betrokkenen. Zo zijn er economische, functionele, emotionele en symbolische waarden te onderscheiden. Maar vaak begint het met de boekwaardes van aanwezige panden. Wat is de marktpotentie ? En hoe zit het met de financiële slagkracht van betrokkenen? Bespreek het moment waarop partijen willen instappen in het gebiedsontwikkelproces (van start, ontwikkeling, realisatie tot beheer). Soms is het verstandig een pand gewoon een tijdje leeg te laten staan, bijvoorbeeld als de verkoper een te hoge prijs vraagt. Of slopen en nieuwbouw als dat bedrijfseconomisch gunstiger is of uit een oogpunt van gebiedsontwikkeling meer waarde aan een gebied toevoegt. Denk aan Holland Park in Diemen.

Gebiedsontwikkeling heeft vaak een lange looptijd, daarbij past als publiekkader een plan op hoofdlijn. Wie zijn aanwezige actoren; eigenaren van grond, panden, huurders en eventueel bewoners/gebruikers in de buurt? Wat is de investeringsbelangstelling of gebruikersinteresse bij zittende/nieuwe ondernemers en bedrijven? En wat zijn de wensen van mogelijke eindgebruikers, zoals woningkopers en (tijdelijke) huurders. Richt het transformatieproces daarop in. Kijkend naar de huidige praktijk tekenen zich diverse modellen af. Zoals het uitdagen van ontwikkelaars, (tijdelijke) ondernemende aanjagers van gebiedstransformatie en de wijkcoöperatie. In de eerste benadering staan (concept) ontwikkelaars in gesprek met de zittende eigenaren centraal. Vanuit gebiedsconcept/ ontwikkelperspectief wordt gekeken voor welke functies de panden zich lenen en wat de markt hiervoor is. Ontwikkelaars gaan in gesprek met de eigenaren van de panden gericht op herontwikkeling (bijvoorbeeld Student Hotel). Een tweede benadering richt zich op ondernemende types die als (tijdelijke) aanjager voor een gebied fungeren. Een Rotterdams voorbeeld is het ZOHO kwartier of ZOCity in Amsterdam. Een derde benadering waar wellicht inspiratie uit kan worden opgedaan is de coöperatie met eigenaarschap door diverse (lokale) bedrijven in het gebied. Een voorbeeld hiervan is wijkbedrijf Bilgaard in Leeuwarden. Al deze voorbeelden onderstrepen het belang van de factor mens. Ook uit diverse onderzoeken komt naar voren dat de factor mens als succesfactor met stip op één staat om tot een gebiedsgerichte transformatie van kantoren te komen. Het vraagt om mensen die sector schotten kunnen afbreken. Zo hebben Nieuwegein en Zwolle een accountmanager type mannetjesputter (m/v).

Tot slot. In de context van het huidige vluchtelingen vraagstuk, hou het praktisch. Maak gebruik van de subsidie van minister Blok om kantoren om te batterijen naar woningen. Bij een investering van boven de € 25.000 per woning komt er een korting op de verhuurdersheffing van € 10.000. Kijk of je wat kunt doen met de subsidieregeling voor statushouders. Bij huisvesting van vier statushouders is er een ombouwpremie van € 6.250 ofwel € 25.000 per wooneenheid. Dat is in veel gevallen 60 tot 70 % van de kosten. Daardoor kan er in één keer veel meer!

Groot en klein brengt de woningmarkt in beweging

COLUMN Deze week belandde ik per toeval in een taxi met een van origine Afghaanse taxichauffeur. In goed Nederlands vertelde hij me dat hij 15 jaar in Nederland woont. Ik vroeg hem als ervaringsdeskundige hoe om te gaan met het actuele maatschappelijke huisvestingsvraagstuk van de stroom van vluchtelingen die naar Europa komt. Kern van zijn boodschap was het stimuleren van zelfstandigheid. Een roep die naadloos past in de eerste Troonrede van koning Willem-Alexander (2013) over de verandering van de klassieke verzorgingsstaat in een participatiesamenleving. Ook de impact van de technologische revolutie draagt bij aan de onomkeerbare trend naar een vraaggerichte aanpak van de woningmarktopgave.

Dit gaat echter niet vanzelf en kan niet zonder verbinding tussen (vragen van) burgers en diverse institutionele instellingen en (grote) bedrijven. Zeker niet als we kijken naar de totale groei van de woningvraag. Volgens de cijfers van het CBS zijn er het afgelopen kwartaal 29,2 procent meer bestaande woningen verkocht dan een jaar eerder. Tegelijk is de koopgeneigdheid echter 4,9 procent lager dan een jaar eerder. Het tijdperk van de Vinex productiemachine ligt achter ons. Er ontstaat gelukkig meer oog voor de grotere diversiteit in ontwikkellocaties en type woningvraag. Volgens Petra Rutten (directeur Maatschappelijke Ontwikkeling Heijmans) laat de onverwachte extra woningvraag die de groeiende stroom vluchtelingen oproept, zien dat er behoefte is aan een open flexibele blik, meer flexibiliteit op de woningmarkt en eenvoudigere procedures.

Gemeente Rotterdam heeft in het perspectief van de totale woningvraag de eerste schreden op dit pad gezet. De stad brengt mensen en ideeën bij elkaar door presentatie van een stadskaart. Doel is om vanuit een gelijkwaardige positie te spreken over de toekomst van de stad. Eind oktober is deze kaart gepresenteerd op het door AIR georganiseerde Stadsmakers congres. Ook Washburn, voormalig Chief Urban Designer van het New York City Department of City Planning (2007-2014) sprak als guest-critic op dit congres. Hij stelde dat ‘naar aanleiding van de bottom-up verlangens van bewoners om een stad te verbeteren, er top-down kan worden gekeken hoe aan deze wensen voldaan kan worden door een bepaald vraagstuk technisch te begrijpen. Hij benadrukt dat we als stadmakers de verantwoordelijkheid hebben om de kleinste mogelijkheden aan de grootste ontwikkelingen te koppelen’.

Een uitdaging voor veel gemeenten. Voor de woningopgave zou hierbij niet de grondwaarde maar het maatschappelijk doel centraal moeten staan. Welke ontwikkelingen waar? Inzicht in de gewenste diversiteit van het programma is een publiekrechtelijke taak. Tegelijk is het goed aan bedrijven en burgerinitiatieven over te laten hoe het precies uit te werken. Een voorbeeld is de groeiende behoefte aan kleinschalige maatwerk bij vormgeving en inrichting van de woonomgeving en woning. Les uit recente projecten is dat toekomstige bewoners ruimte willen om keuzes te maken, maar wel binnen een kader om de kwaliteit op gebiedsniveau te waarborgen en de complexiteit van het proces beheersbaar te houden. Een gedeeld belang is dat de productie veel sneller kan. Afhankelijk van de beschikbare grond en vergunningsruimte kan de gemeente het tempo van de woningproductie vergroten. Ontwikkelende bouwers bieden woningen met keuze ruimte, flexibiliteit, gunstige uitvoeringsprijs en aantrekkelijk vormgeving. Ook tijdelijk geplaatste woonconcepten doen hun intrede, waarbij compleet ingerichte huizen een plek kunnen krijgen in leegstaande gebieden in de stad.

Maar andere vraagstukken zoals de vraag naar middeldure vrije sector huurwoningen nopen wellicht tot een gebiedsoverstijgende aanpak. Nederland kent een beperkt aantal ontwikkelende beleggers en hier lijkt de komende jaren geen verandering in te komen. De traditionele belegger stapt later het ontwikkelproces in en zoekt naar een bepaalde omvang voor haar investering in vastgoed. Hierbij kan het op stedelijk of soms zelfs regionaal niveau programmeren bijdragen aan het realiseren van gevraagde woningsegmenten. Ook draagt deze aanpak bij aan ‘een level playing field’ waarbij betrokken spelers het spel spelen volgens de regels van dit woningsegment.

Klein en groot denken, alleen zo maken we tempo en gepaste keuzeruimte in de woningmarkt mogelijk.

Vormgeven aan de stad van morgen

BLOG In het verleden startte de ontwikkeling van een gebied vaak met een gedetailleerd stedenbouwkundig plan. Die tijd is voorbij. Een ontwikkeling start met een publiek kader op hoofdlijnen en een globaal masterplan. In deze nieuwe context van gebiedsontwikkeling zijn naast het inhoudelijk ambacht van ontwerpen, communicatieve en procesvaardigheden minstens zo belangrijk.

Daarbij heeft de huidige post-Vinex tijd heeft een grote diversiteit in opgaven. Naast enkele resterende grootschalige uitbreidingslocaties zijn er diverse binnenstedelijke (herstructurerings) opgaven. En verschillende drivers. Traditionele, zoals water en infrastructuur, maar ook nieuwe drivers zoals energie, nieuwe technologieën en sociale opgaven. In deze hedendaagse context is een groeiende roep om bredere afwegingen. Zo stelt Kim Putters, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau dat als we een participatiesamenleving nastreven dit vraagt om een verbinding tussen economische en sociale argumenten. Iets vergelijkbaars hebben we in het begin van deze eeuw gezien rond de “ people, planet & profit” van duurzaamheid. In 2002 is op de wereldtop over duurzame ontwikkeling in Johannesburg de p van profit veranderd in prosperity. Dit staat voor welvaart, gericht op maatschappelijke baten. Ook hier was het doel een bredere afweging, dan alleen de economische winst.

Juist een publiek kader op hoofdlijnen leent zich in gebiedsontwikkeling voor deze bredere afweging. Ligging en aard van de locatie evenals marktpotentie en gebruiksmogelijkheden moeten hierbij niet uit het oog worden verloren. Stedenbouwkundig vraagt dit om een interdisciplinaire aanpak. Juist de ontwerper en het ontwerp kunnen zich bewegen tussen verschillende schaalniveaus, disciplines, en organisatieniveaus en zo bijdragen aan slimme en creatieve verbindingen. Ook aan de proceskant hebben zich veranderingen voor gedaan. Na een eeuw staatsdominantie is er meer ruimte voor het oplossend vermogen in de stad. Door private partijen en door ondernemende burgers zelf.

Maar ook de stedenbouw zelf is veranderd. Zo’n dertig jaar geleden zijn mensen als Dirk Sijmons en Frits Palmboom vertrokken bij de overheid om voor zichzelf te beginnen. Deze ontwikkeling van zelfstandige bureaus zet zich in de jaren negentig van de vorige eeuw door. Ook diverse marktpartijen pakten deze handschoen op, door inhuur van ontwerpers en eigen conceptafdelingen. En in de afgelopen jaren zien we ondernemende ontwerpers die zelf aanjager worden in de stad. Denk aan ZUS met en rond het Schieblok in Rotterdam of het Glamourmanifest van Saskia Beer in Amsterdam Zuidoost.

Voor het globale masterplan wordt de maatschappelijke impact en schoonheid mede bepaald door persoonlijk handschrift. Door een bijzonder architectonisch concept, zoals de Zaanse huisjes in het centrumplan van Soeters van Eldonk architecten in Zaandam. Of op New Yorkse wijze door het opstellen van heldere spelregels, als kader voor private initiatieven. Een voorbeeld hiervan is het plan voor de Wijnhaven van bureau KCAP in Rotterdam. Een ander handschrift is met oog voor de morfologie van de stad. Denk aan het stationsgebied in Delft, waarbij het patroon van de grachten en bijbehorende bebouwing door bureau Palmbout is doorgezet. Ook de eerder genoemde ondernemende ontwerpers hebben een herkenbaar handschrift. Met de (tijdelijke) programmatische concepten en bijzondere ingrepen in de openbare ruimte.

Tot slot. Jurist Hudig had een eeuw geleden het gevoel in een tijd van chaos te leven waar weer een
ordening uit zou komen. Stedenbouw was voor hem hierbij een onmisbaar wapen in de strijd voor een betere wereld. Gegeven de aantrekkende woningmarkt op dit moment en de bij gebiedsontwikkeling horende onzekerheden kan ook in deze tijd stedenbouw als wapen worden ingezet. Met oog voor maatschappelijk afwegingen en verschillende persoonlijke handschriften geven we vorm aan de stad van morgen.

Nieuwe uitdagingen in de woningmarkt

BLOG Per 1 juli heeft Nederland een nieuwe woningwet. Nederland heeft in vergelijking met omringende landen een sterk regulerende traditie in de woningmarkt. Zo’n 38% van de woningen in Nederland is op dit moment een huurwoning. Het Europees gemiddelde is ca. 29% van de woningvoorraad. Na de tweede wereld oorlog was er sprake van woningnood. De Vinex-wijken, met 30% sociaal kan wellicht nog gezien worden als tastbare erfenis hiervan.

Hoe ziet de uitdaging er voor de komende jaren uit? Wat betekent de nieuwe wet voor woningcorporaties, beleggers en andere stakeholders? Veel corporaties zitten midden in het veranderingsproces. Het beeld van hoe corporaties met de nieuwe regelgeving omgaan, is gedifferentieerd blijkt in de praktijk. Dit is afhankelijk van de lokale vraag/markt, de financiële situatie/solvabiliteit en de ambities van de corporaties. Wat de corporaties gemeenschappelijk hebben is het zoeken naar een nieuwe legitimatie en missie. In samenhang met andere (financiële) maatregelen waar corporaties mee te maken hebben, zoals de verhuurdersheffing, levert de wet urgente vragen op. Welke activiteiten nemen corporaties nog wel ter hand en welke niet meer? En worden de taken die corporaties niet meer of in mindere mate op zich kunnen nemen, opgevangen door marktpartijen?

De woningvoorraad van corporaties zal de komende jaren kleiner worden. Wellicht wordt de huurprijsgrens nog opgerekt. Het kabinet wil scheefwonen (momenteel 25 procent van de huurders) tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Een gezamenlijk beeld op wat de stedelijke problemen zijn en welke oplossingsrichtingen wanneer effectief zijn, is essentieel. De meeste steden kennen gewilde en ongewilde delen om te investeren in vastgoed. Zo zijn er gebieden waar marktpartijen (nog) geen perspectief zien en corporaties onder het huidige beleid niet ingrijpen, omdat de boekwaardes daarvoor te hoog zijn. In andere gebieden is samenwerking door corporaties en beleggers op gebiedsniveau gewenst en komt die ook aarzelend op gang. Samenwerking draagt bij aan het realiseren van gemengde wijken. Samenwerking tussen beleggers en corporaties is het meest kansrijk op lokaal niveau.

De Metropoolregio Amsterdam is koploper in de groeiende woningvraag, tot 2040 gaat het hier om circa 300.000 nieuwe woningen. Als gevolg van vergrijzing en individualisering het aantal kleinere huishoudens toeneemt. Ook zien we in veel steden, met Rotterdam-Zuid als leerzaam voorbeeld een groei van arbeidsmigranten, met een vraag naar tijdelijke huisvesting. Het tekort aan woningen met een huur van 500-700 zal naar verwachting blijven. Als gevolg van de groei van het aantal eenpersoonshuishouden en beperkte hypothecaire mogelijkheden met één modaal inkomen. Ook gaan senioren en beter verdienenden hun sociale huurwoning in deze prijsklasse niet zomaar uit.

Structureel zijn de investerings fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. Zo nemen de wet en de verhuurdersheffing politieke risico’s weg voor beleggers. De verwachting is dat er door de beleggers de komende jaren geïnvesteerd gaat worden in het vrije sector segment, boven de corporatiegrens van 710 euro. De vrije sector met een huur van 700-1000 euro is voor hen een aantrekkelijk perspectief. De vierkantemeterprijzen liggen hoger dan bij woningen in de sociale huursector. Investeringsafwegingen zijn wel sterk locatieafhankelijk. Het perspectief op waardeontwikkeling van een gebied vormt een belangrijke factor voor beleggers om al dan niet in een ontwikkeling te participeren. Ze investeren namens hun pensioenfondsen, met een lange termijn perspectief. Dit stelt eisen aan het gewenste rendement. Het zwaartepunt ligt op de middelhoge en hogere inkomens. Waar je bij corporaties als huurder niet te veel mag verdienen, kijken de beleggers juist of er voldoende wordt verdiend.

Met de nieuwe wet is het voor elk stedelijk gebied de uitdaging om op basis van de te verwachte woningvraag het gesprek aan te gaan met beleggers. Zonder hierbij de context van de afstoot van corporatiebezit, het stimuleren van de transformatie opgave en voldoende ruimte voor zelfbouw en nieuwbouw uit het oog te verliezen.