Auteur: Agnes Franzen

Prio-ri-tijd

COLUMN Tijd is de nieuwe schaarste. De vraag dringt zich op of regionale prioritering in de Randstad, die momenteel leidt tot scherpere toetsingscriteria voor woningbouwplannen in provinciale regelgeving, eigenlijk nog wel nodig is als het herstel van de woningmarkt doorzet. Kan de tijd die hier aan besteed wordt niet beter worden benut?

Een belangrijk afwegingscriterium bij prioritering, is de woningbehoefte. Een indicator hiervoor is de huishoudingsontwikkeling. Uit de Primos Prognose 2013 van ABF Research blijkt dat tussen 2012 en 2020 het aantal huishoudens in Nederland met 60.000 per jaar toeneemt: totaal bijna 500.000. Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd komen er tussen 2020 en 2030 400.000 huishoudens bij. De huishoudengroei is omvangrijk in Zuid-Holland (+110.00), Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000). Deze groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; het aantal gezinnen zonder kinderen neemt nog licht toe. Het aantal gezinnen met kinderen neemt af, aldus ABF.

Al voor in 2008 de kredietcrisis uitbarstte bleef de woningproductie achter bij de woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van 160.000 in 2012 naar 290.000 in 2020. Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.

Goed nieuws voor veel Randstedelijke gemeentelijke grondbedrijven met ontwikkellocaties. Op dit moment bepaalt de beperkte vraag naar nieuwbouw het ontwikkeltempo en de fasering. Het doorzetten van het prille herstel van de woningvraag kan bijdragen aan gezonde grondexploitaties. Hierbij is het belangrijke oog te hebben voor trends. Zo wordt het productietempo van nieuwbouw mede bepaald door de beschikbare bestaande voorraad. De komende jaren betreft dit bijvoorbeeld het op de markt komen van een deel van het corporatiebezit en het vrijkomen van woningen van de babyboomgeneratie die kleiner willen wonen. Ook zien steeds meer gemeenten dat een zeer bescheiden deel van de woningbehoefte kan worden opgevangen via herstructurering en transformatie van bestaande (kantoor)gebouwen. De mogelijkheden hiervoor verschillen overigens sterk per gemeente. Kansen biedt de leegstandwet. Deze maakt tijdelijk verhuur mogelijk, op dit moment wordt een deel van de vraag al op deze manier opgevangen. Wellicht wordt dit een structurele trend. Naast koopwoningen is er namelijk een groeiende vraag naar huurwoningen. (Tijdelijke) huur wordt waarschijnlijk steeds vaker een tussenoplossing voor de stap naar een koopwoning. Omdat de drempel om een koopwoning te verwerven geleidelijk aan hoger wordt (meer eigen geld meenemen). Daartegenover staat dat in termen van woonlasten een koopwoning veelal aantrekkelijker is dan een huurwoning. Sinds 2008 zijn de huren met 20% gestegen en de koopprijzen met 20% gezakt. Daarbij is de rente op dit moment laag.

De behoefte aan koop- en huurwoningen is grotendeels (ruim 50%) lokaal als we kijken naar de verhuisbewegingen in het afgelopen decennium. De overige vraag komt uit omliggende gemeenten en slechts een klein deel regionaal. Dit pleit voor een lokale aanpak in plaats van regionale programmering. De tijdsbesteding zou zich moeten richten op vraaggerichte ontwikkeling, tempo in de productie en hiermee aan zoveel mogelijk gezonde grondexploitaties. Zeker er zal sprake zijn van concurrentie tussen locaties, maar dit kan bijdragen aan inzicht in de werkelijke lokale behoefte en een scherpere profilering van locaties. Ook kan het gemeenten stimuleren om te zorgen voor lokale en deels intergemeentelijke afstemming en waar nodig bijstelling in programma’s, voorzieningen en de fasering.

Naast de woningbehoefte is de mate waarin de ontwikkeling van een locatie bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat een bruikbaar afwegingscriterium. Deze dient gewogen te worden met de maatschappelijke kosten van het stopzetten van een ontwikkeling en beschikbare alternatieven. En verder, laat nationale en provinciale overheden hun tijd besteden aan prioritering van de laatste grote ontwikkellocaties zoals Valkenburg, Almere en de Zuidplaspolder. En geen schaarse tijd besteden aan bestuurlijk gekrakeel over onnodige regionale prioritering.

Van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad

COLUMN De terugkeer van Paars? Ook in 1995 werden de overheidsfinanciën met succes gesaneerd en stond beleid
om de werkgelegenheid te stimuleren centraal. 

Vermindering van de staatsschuld werd net als nu in het herfstakkoord gekoppeld aan lastenverlichting voor burgers en bedrijven. Paars spande zich in om de marktwerking te vergroten. Het was het jaar waarin Kok zijn ideologische veren afschudde in zijn Den Uyl-rede. Hij haalde hierbij een uitspraak aan van Den Uyl uit 1956: ‘Het doen wat de hand te doen vindt om te doen levert de samenleving meer op dan een utopisch geloof in ‘het’ socialisme; tegelijkertijd is het belangrijk een oriëntatie te bieden op droom en verlangen.’
Met het doen zit het wel goed in het herfstakkoord, maar hoe zit het met een verhaal van ‘droom en verlangen’? De klassieke verzorgingsstaat is onhoudbaar en mensen willen graag zelf keuzes maken, aldus koning Willem-Alexander in zijn eerste troonrede. Terwijl in 1995 sterk werd ingezet op ‘de markt’, wordt nu gesproken over de participatiemaatschappij. In deze context is het nuttig dat we meer weten over ons brein. Zo blijkt dat menselijk gedrag en keuzes grotendeels bepaald worden door onbewuste processen. Daniel Kahneman, auteur van ‘Ons feilbare denken’, maakt dit inzichtelijk aan de hand van twee in ons brein functionerende systemen, namelijk een automatisch systeem en een bewust systeem. Volgens Kahneman handelt een mens alleen in ongewone situaties rationeel en bewust. In overige situaties varen we op ons automatische systeem, dat bestaat uit associaties, indrukken en gevoelens die ontstaan op basis van iemands ervaringen.
Vertaald naar gebiedsontwikkeling: de ongewone situatie van de crisis is de nieuwe realiteit geworden. De kunst is om in deze nieuwe realiteit het doen te verbinden met positieve gevoelens. Hier ligt een uitdaging voor het kabinet, maar nog veel meer voor de samenleving als geheel. Kim Putters, de nieuwe directeur van het Sociaal Cultureel Planbureau, gaf hiervoor in een recent interview in het FD een bruikbare conceptuele handreiking. Hij sprak van een verschuiving van de verzorgingsstaat naar de verzorgingsstad. De stad is immers onze dagelijkse leefomgeving en hiermee een belangrijke plek voor het doen, voor ‘dromen en verlangens’ en bijbehorende verhalen.
Anders dan in 1956 kan de stad echter niet meer los worden gezien van de mondiale context. Eindhoven is een stad die dit goed heeft begrepen. Gestaag worden mondiale netwerken gebouwd, met Canada, als entree naar de VS, en met het Aziatische Taiwan, op dit moment al een belangrijke afzetregio. Gericht op het uitbouwen van samenwerking en ervaringen gericht op wereldwijde open innovatie, aldus Rob van Gijzel burgemeester van Eindhoven. Het verhaal van Eindhoven, wie kent het niet? Het is een verhaal van ‘droom en verlangen’ dat een plek heeft gekregen in ons ‘automatische systeem’.
Een ander verhaal is dat van de voormalige Shell-toren langs het IJ in Amsterdam. Deze maakt onderdeel uit van de transformatie van de Noordelijke IJ-oevers. Met Duncan Stutterheim als aanjager komt hier, naast het door hem opgerichte bedrijf ID&T vanaf medio 2015 een uitgaansgelegenheid met twee clubs, een panoramabar met een dansvloer, een 70 meter hoog sky deck, geluidsstudio’s en een hotel. Bovendien komen hier de hoofdkantoren van Q-dance en Massive Music. Bedrijven die staan voor ‘beleving’ een groeiende Nederlands exportproduct, de dance-industrie. Een sector die per jaar zorgt voor zo’n 100 miljoen aan toegevoegde waarde.
Ook dit voorbeeld illustreert de kracht van lokale verhalen in een mondiale context. Het handelen van morgen gaat over het herkenbaar maken van de verzorgingsstad op verschillende schaalniveaus als basis voor ons ‘automatische systeem’. De wereld is groter dan Paars.

Overproductie vraagt om update

COLUMN Het zal niemand ontgaan zijn dat Nederland een overschot heeft in de kantorenmarkt. Ook andere sectoren laten een overaanbod zien, van kledingzaken tot festivals.

Zijn we dan totaal verzadigd? Nee, er zijn ook groeimarkten. Zo kijken we dit jaar weer meer televisie, gemiddeld zo’n 3 uur per dag. Er is een groeiende vraag naar zorg. En ook gezonde voeding is een groeimarkt. De agrarische sector doet het goed. Recente exportcijfers laten voor de eerste helft van het jaar een groei van ruim 7% zien, tot een totale waarde van bijna € 40 mrd.

Onderdeel van deze groei is de stijgende vraag naar Nederlandse zuivelmerken. Dit terwijl er in het begin van de jaren tachtig nog sprake was van een ‘melkplas’ en ‘boterberg’. Het waren jaren waarin het aanbod de prijs oversteeg. Om deze overproductie tegen te gaan is in 1983 de superheffing ingevoerd. Hiermee is de hoeveelheid melk die binnen de EU wordt geproduceerd aan grenzen gebonden. Melkveehouders hebben een quotum; als ze hierboven produceren, betalen ze een superheffing. De afgelopen jaren is het overschot echter omgeslagen in een tekort; volgens ingewijden is er te lang vastgehouden aan de superheffing. De belangrijkste oorzaak voor de groei is de vraag naar kwaliteitsmelkproducten op de wereldmarkt in de opkomende economieën. Ook productinnovatie heeft bijgedragen aan de aantrekkende vraag. Gezonder ijs, vele soorten kaas en oer-Hollandse toetjes doen het binnen en buiten Nederland goed.

Wat kan gebiedsontwikkeling hiervan leren? Voor Nederland zal schaarste in de kantorenmarkt nog wel even op zich laten wachten, al is in veel steden de bouw van nieuwe kantoren aan banden gelegd en wordt de transformatie van de bestaande voorraad gestimuleerd. Iedere dag komen er nieuwe leegstaande panden op de markt. Alleen al de Rijksgebouwendienst stoot tot 2020 circa 1 mln m² vastgoed af. Kantoren lenen zich niet voor export, maar een superheffing voor nieuwbouw zal zeker bijdragen aan een beperking van het aanbod. Productinnovatie is bovendien minstens zo belangrijk. Productinnovaties die zich wél lenen voor export, maar ook kunnen zorgen voor vraag naar bestaande kantoormeters als gevolg van waardecreatie op gebiedsniveau.

Kansen voor dit type innovatie liggen bijvoorbeeld in de koppeling van energie-, licht-, water-, afval- en ict-netwerken aan bouwopgaven. Een mooi voorbeeld van waardecreatie is het hoofdkantoor van Bosch Security Systems. In 2012 besloot Bosch haar vestigingen in Eindhoven en Breda samen te voegen in het bestaande SFF-kantoor op het voormalige Philips-terrein Strijp S in Eindhoven. Een aantrekkelijke vestigingslocatie door de omringende gerelateerde bedrijvigheid. Tot de belangstelling van Bosch stond het gebouw op de nominatie voor sloop. Nu brengt het een kasstroom van huurinkomsten op gang en draagt de kennis van Bosch bij aan het nadenken over nieuwe systemen op de Strijp S-locatie. Zo is er een mobiliteitspilot, waarbij nieuwe vervoersmiddelen worden getest en wordt er ingezet op elektrisch rijden. Een mooie etalage voor de maakindustrie op Strijp S. Het onlangs gestarte WonderLab sluit hier naadloos op aan. Een nieuwe incubatorfunctie, die netwerken bij elkaar brengt om ondernemerschap en innovaties op Strijp-S verder aan te jagen. Een ander voorbeeld van productinnovatie in de infra is de Smart Highway van studio Roosegaarde. Informatievoorziening, energieopwekking en -besparing worden gekoppeld aan bestaande wegen.

Of het nu gaat om zuivel, kleding, festivals of kantoren: markten met overproductie vragen naast regulering om toetreders die het verschil kunnen maken. Die niet alleen, maar juist samen met anderen oog hebben voor de mogelijkheden van morgen. Het voorbeeld van Roosegaarde daagt ons uit hiermee aan de slag te gaan. In zijn woorden ‘het is tijd voor een update van de wereld’.

De terugkeer van aanbodgericht denken

COLUMN La Place, het restaurant van winkelketen V&D biedt al jaren keuzeruimte bij ontbijt, lunch of diner. Een wit of bruin broodje met keuze in beleg plus de optie voor extra tomaten, sla of een schijfje komkommer. Vraaggericht kan ieder zo een maaltijd samenstellen. Tegelijkertijd wordt ten tijde van de bereiding een aanbod gedaan, door te vragen of je ook een tomaatje of blaadje sla wil. Een mooi voorbeeld van nudging. Nudge is het engelstalige woord voor zetje of duwtje.

In een context van maatschappelijk verantwoord ondernemen zoeken steeds meer bedrijven naar ‘nudges’ die bij hun bedrijfsfilosofie passen. De crisis heeft blootgelegd dat er in onze steden grote maatschappelijke opgaven liggen op het gebied van water, energie en zorg. Opgaven die in het verleden vaak door de overheid zijn opgepakt. In het verlengde van de decentralisatie is er deels noodgedwongen juist bij lagere overheden een beweging naar meer ruimte bieden aan private en burgerinitiatieven. Vraaggericht en starten vanuit de eindgebruiker zijn hierbij veel gehoorde termen.

De les van nudging is dat de invloed van de omgeving een belangrijke factor is in het keuzeproces. Om burgers te betrekken bij het realiseren van maatschappelijke doelen is aanbodgericht denken essentieel. Doorslaggevend voor bedrijven is dat in veel van deze maatschappelijke doelen ook de economische kansen voor de toekomst liggen.

Een actueel vastgoedgerelateerd maatschappelijk thema is de zorg. De kosten voor zorg rijzen de pan uit, en het Rijk wordt hierdoor gedwongen drastische maatregelen te treffen. Naast maatschappelijke weerstand ontstaan er ook nieuwe initiatieven. Zo is er het initiatief van Anno12. Een nieuwe speler in de zorgverzekeringen, een markt die momenteel gedomineerd wordt door vier grote verzekeraars. Anno12 wil zich onderscheiden door meer te sturen op gezond leven. Basisgedachte is dat hiermee de schadelast zal worden beperkt. Om de verzekerden betrokken en meer bewust te maken wordt ze gevraagd een ledencertificaat te kopen.

Wat kunnen we van deze manier van nudging leren voor gebiedsontwikkeling? Rode draad in het rijksbeleid is het stimuleren van zelfredzaamheid. Dat betekent minder grootschalige zorgopvang en langer zelfstandig wonen. Naast transformatie van verouderde gebouwen, is de opgave het realiseren van individuele en kleinschalige collectieve voorzieningen, waarin mensen langer zelfstandig kunnen wonen. Naast het verlenen van gespecialiseerde zorg aan ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen gaat het steeds meer om het verlenen van zorgdienstverlening.

Dit betekent ondermeer het scheppen van de juiste randvoorwaarden. Benodigde zorgdiensten hoeven niet langer geconcentreerd in een gebouw te zitten. Zorg voor een triple A-wijk. Met een A voor Albert Heijn/Aldi, een Apotheek en de beschikbaarheid van een Arts. Eenzaamheid is voor veel ouderen een serieus probleem, het bieden van een trefpunt in een wijk, waarin verschillende van de A-voorzieningen samenkomen levert een belangrijke bijdrage aan de leefkwaliteit. Maar de belangrijkste nudge die nodig is betreft het op gang brengen van de doorstroming in de woningmarkt. Hoe kun je mensen stimuleren hun vaak te grote woning te verlaten?

Een mooie taak voor de corporaties, of, nu deze in haar rol als gebiedsontwikkelaar onder vuur liggen, voor nieuwe spelers. Een Anno12-achtige partij, die volgens het model van de oude woningstichting een vorm van coöperatief wonen aanbiedt en samen met een belegger en zorginstelling zorg draagt voor de benodigde dienstverlening. Een coöperatie die kan bestaan uit huur en koop woningen met nudging services. Diensten die gezondheid, energiezuinig wonen en buurtbetrokkenheid stimuleren door met kennis van de vraag, aanbodgericht de markt te betreden. Komt daarmee het aanbodgericht denken weer terug op de markt? Ja, maar vanuit een geheel nieuw perspectief: het stimuleren van burgers om hun eigen, bewuste keuzes te maken.

Economisch sterk staan

COLUMN Veel onderzoekers voorspellen voor de bouw in 2013 nog een zwaar jaar. De crisis op de huizenmarkt is volgens oud-directeur van het CPB Coen Teulings de kern van het economisch probleem van Nederland.

Herstel kan volgens hem snel volgen, want in de basis is Nederland een economisch sterk land. Maar hoe ontwikkelt de economie zich eigenlijk? Wat gaat vooraf aan vestigingslocaties, de nieuwe titel van dit katern? Wat zijn de vestigingsopgaven van morgen? Al in het begin van de jaren tachtig werd een transitie voorzien naar een op technologie gebaseerde economie. Een trend die heeft doorgezet en zich verbindt met een gebruiker-gedreven economie. Zo is in India 10% meer mobiele markt goed voor 1,2% structurele economische groei. Er worden meer transactiemogelijkheden gegenereerd, het zorgt voor persoonlijke rust en draagt bij aan maatschappelijke toepassingen in bijvoorbeeld de zorg, aldus Marten Pieters van Vodafone India in een recent interview in NRC. Maar hoe vertaalt de trend van een gebruiker-gedreven economie zich in een reeds welvarend land als Nederland? Waar ligt onze toekomst van productie en bestedingen, en: wat betekent dit ruimtelijk? Voor bepaalde productcategorieën lijkt de Nederlandse markt verzadigd. In combinatie met de eff ecten van de crisis verklaart dit mogelijk de opkomst van de ‘shared economy’. Deels economisch, maar ook ideologisch of sociaal gedreven worden steeds meer producten gedeeld. Naast Green Wheels kent Nederland sinds kort Snappcar, voor huur van de auto van je buurman. Maar ook woningen, werkruimten en gereedschap worden in toenemende mate gedeeld. Eigendom wordt vanuit dit perspectief minder belangrijk; toegang en gebruik staan centraal. Ruimtelijk vertaalt dit zich per saldo in een afnemende vierkantemeter-vraag, meer huur én een groeiende vraag naar slimme fysieke en digitale systemen met bijbehorende diensten.

Naast deze ontwikkeling zijn er echter ook ontwikkelingen die juist een groot vierkantemeter-impact hebben, zoals de verschuivingen in de retail. Volgens recent onderzoek van Jones Lang LaSalle hebben Europese retailers de komende vijf jaar behoefte aan 25 mln m² extra logistieke ruimte. Groeiende online verkoop vraagt om een vernieuwd distributieproces. Dit vertaalt zich ruimtelijk in mega-afhandelcentra, met hubs voor pakketverwerking en zogenoemde ‘dark stores’, winkels die alleen online actief zijn. Het gaat hier voor de Nederlandse markt niet zozeer om nieuwe productie of grootschalige groei van bestedingen, maar om ándere productievormen en een verschuiving in bestedingswijze.

Wat deze ontwikkelingen delen is de gecombineerde kracht van technologische en sociale innovatie. De omvang van productie en besteding wordt steeds meer bepaald door de mate waarin we er in slagen in te spelen op gebruiksgemak, bijpassende diensten, beschikbare tijd, het ontsluiten van netwerken en het gebruik van producten faciliteren. Zeker voor de woningmarkt biedt dit al op korte termijn kansen. Volgens diverse onderzoeken is er in veel regio’s een latente vraag naar huur- en koopwoningen. De uitdaging voor de bouw is om hier voor 2014 op voor te sorteren. Minstens zo belangrijk als kostenbesparing is het nadenken over services om de opbrengsten te verhogen. De koopwoning, die net als een auto, zonder kras wordt opgeleverd, heel basic of juist met een nazorgcontract, digitale aansturingsmogelijkheden en wellicht alvast gemeubileerd. En de huurwoningen worden kaal of met een full service pakket inclusief een goede school voor de kinderen aangeboden.

Steden bieden hiervoor de ideale biotoop. Dé economische vestigingslocaties van de toekomst zijn digitale en fysieke plekken die goed ontsloten zijn, de spil in een netwerk vormen, diversiteit in aanbod bieden en een bepaalde massa kunnen genereren. Naast traditioneel sterke locaties als Schiphol en de Rotterdamse haven, zien we nieuwkomers in de eerder genoemde logistiek in Brabant en ASML in de regio Eindhoven. Zij tonen dat economisch sterk staan gaat over het verbinden van een locatie met sociale netwerken, technologie en het bieden van services.

Haastige spoed is soms wel goed

COLUMN De kabinetsformatie is een feit. In relatief korte tijd hebben partijen die op het eerste oog ver van elkaar af staan een akkoord gesloten. Vanaf de start was duidelijk dat er een wil was om eruit te komen. Beide partijen hadden als uitgangspunt het begrijpen van elkaars drijfveren en deze accepteren, waarmee er ruimte was voor het gesprek. Rutte en Samsom konden elkaar beter leren kennen, en ze gunden elkaar iets. Het benoemen van de zaken die je met elkaar wilt bereiken: hoogleraar advieskunde Leon de Caluwé spreekt in dit verband over verzoenend leiderschap.

Ook voor de gebiedsontwikkeling lijkt dit een probaat middel. Langzaam aan begint er weer beweging te komen in een aantal gebiedsontwikkelingsprojecten. De gang naar de rechter is ook niet alles; partijen proberen er samen uit te komen. Niet langer groots en meeslepend. Wel een stip op de horizon, maar verder meer gefaseerd en flexibel en meer oog voor ‘de mens-kant’. Voor de eindgebruiker en de vraagkant. Maar ook aandacht voor het samenwerkingsproces zelf lijkt steeds normaler te worden.

Hier zijn ook goede redenen voor aan te wijzen. Innovatie is soms broodnodig om gewenste veranderingen in gang te zetten. Uit vele onderzoeken blijkt dat technologische innovaties tot een optimaal resultaat leiden als er ook aandacht is voor sociale innovatie. Volgens hoogleraar Henk Volberda wordt het succes van innovaties zelfs voor 75% bepaald door factoren op het gebied van mens en organisatie. Met samenwerking kom je dus daadwerkelijk verder. Naast betere prestaties van organisaties draagt het bij aan meer werkplezier en schept het ruimte voor het ontplooien van talenten. Zeker voor jongere generaties blijken dit belangrijke factoren bij het selecteren van een werkgever.

Terug naar de kabinetsformatie. Kunnen we als gebiedsontwikkelaars iets leren van dit proces? Hoe overbrug ik verschillende belangen in 47 dagen? Ik stel me voor hoe Rutte en Samsom in diverse sfeervolle omgevingen verkennende gesprekken voeren, om zo langzaam aan te benoemen wat ze met elkaar willen bereiken. En hoe ze de afhankelijkheden hanteerbaar konden houden. Dit zal niet probleemloos zijn gegaan. Hobbels horen erbij. Pragmatisch als ze zijn, hebben ze deze benoemd en het gesprek erover gevoerd. Hierbij geen sociaal wenselijk gedrag, dat leidt maar af van de zaak en zorgt ook nog eens voor vertraging. Hun sociale intelligentie en bijbehorende vaardigheden hielpen hen hierbij. Eerdere ervaringen hadden ze geleerd dat het hanteren van de botte bijl soms nodig is, maar in zo’n proces niet altijd vruchtbaar blijkt. Soepel schakelden ze van inhoudelijke dilemma’s naar procesafspraken. En als het nodig was, benoemden ze relationele spanningen. Ook dachten ze na over de distributie van verantwoordelijkheden: wat voor team hadden ze nodig om hun doelen te bereiken? Met het doel, de stip op de horizon, steeds in het vizier, werkten ze stap voor stap naar hun akkoord.

Inspirerend voor gebiedsontwikkeling. Kijk hoe eigen belangen verbonden kunnen worden met een gemeenschappelijk belang. Naast vakkennis vraagt dit om competenties en vaardigheden op het terrein van communicatie. Berichten in de media van alledag tonen ons het afscheid van zonnekoningen. Is de samenleving toe aan verzoenend leiderschap? Het nieuwe kabinet staat voor een schone taak. En het leert ons en passant iets over verbinden en tempo maken. Vertrouwend op de mensen die de aanzet zijn; met een duidelijk doel voor ogen doet haastige spoed ons soms goed.

De dienende rol van vastgoed

COLUMN De laatste 50 jaar had vastgoed de hoofdrol in de ruimtelijke ordening. Recent is er een groeiende aandacht voor vastgoed in de bijrol, bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijk gebruik. In het buitenland is deze verschuiving al langer gaande.

Zo is in Berlijn sinds 2006 wetgeving (Bauordnung) om tijdelijk gebruik (langdurig) mogelijk te maken versoepeld. Tegenstrijdigheden zijn uit de regelgeving gehaald en de gestelde eisen zijn vereenvoudigd. Daarnaast werden ook de vergunningsprocedures verkort en is er geen maximale duur meer voor tijdelijke herbestemming.’ Een bekend Nederlands voorbeeld van tijdelijk gebruik is het reizend strandpaviljoen Blijburg op IJburg in Amsterdam. Sinds de start is het paviljoen drie keer verhuisd. De hoofdrol is weggelegd voor net opgespoten stukken grond, als strand aan het IJmeer. Maar bovenal voor initiatiefnemer van Stanja van Mierlo. Zij zorgde voor het publiek: bewoners van IJburg, maar ook vele bezoekers van buiten.

Het leegstaande Acta-gebouw in Amsterdam Nieuw-West krijgt ook een nieuw publiek. In dit voormalige opleidingscentrum voor tandartsen worden tijdelijk 460 studentenwoningen en werkruimten gerealiseerd, gefinancierd door woningbouwcorporatie de Alliantie. ‘Studenten zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’, aldus Jos Buskermolen van de Alliantie. Uitgangspunt is om zo min mogelijk te verbouwen. Niettemin zijn kostbare aanpassingen nodig, zoals plaatsing van sanitair, te openen ramen in de gehele gevel, een nieuwe cv-installatie en een zeer groot aantal scheidingswanden. Deze investeringen en de beheerkosten moeten in 10 jaar worden terugverdiend uit de huuropbrengsten. Naast de Alliantie als investeerder is de hoofdrol in dit project weggelegd voor de studenten. Om betrokkenheid te organiseren en de exploitatie haalbaar te maken is een organisatie opgericht, bestaande uit studenten die bijdragen aan het beheer van het pand.

Het Schieblock in Rotterdam was lange tijd een decor voor criminaliteit. Hoofdrolspelers Elma van Boxel en Kristian Koreman van architectenbureau ZUS zagen kansen dit te keren. De eigenaar wilde dit leegstaande kantoorgebouw slopen, maar antikraak-huurder ZUS Architecten zag kansen voor herbestemming als bedrijfsverzamelgebouw. Met steun van de eigenaar en de gemeente is een businessplan voor 5 jaar ontwikkeld. Het gebouw is volledig verhuurd, en omvat naast studio’s ook publieke functies, zoals een debat- en tentoonstellingsruimte. Mede door deze publieke functies in de plint werd de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd. De verbinding met de stad wordt momenteel verder uitgebouwd door middel van de Luchtsingel, een voetgangersbrug over het nabijgelegen spoor. Dit initiatief werd mede via ‘crowdfunding’ (bijdragen van bedrijven en bewoners) gerealiseerd. Het initiatief werd aangewezen als winnaar van het Rotterdams Stadsinitiatief, waarmee een gemeentelijke subsidie van € 4 miljoen werd binnengehaald. Als succesfactoren voor tijdelijk gebruik ziet Koreman naast routing, het maken van een plek, transformatie, verdichting en het stimuleren van de lokale economie. Factoren die ook op een steenworp afstand te beproeven zijn. Hier bevinden zich in zeecontainers de tijdelijke winkels van Rotterdam CS. Zij vormen het decor voor de vele treinreizigers.

Wat deze voorbeelden gemeen hebben is de dienende rol van vastgoed. Het vastgoed is een middel om een groter verhaal mogelijk te maken. De hoofdrol wordt vervuld door initiatiefnemers die door slim ondernemerschap ervoor zorgen dat het gebouw bijdraagt aan een aantrekkelijke stad. Hun vak? Het creëren van volgers bij een onderscheidend concept, zorgen dat een tijdelijke exploitatie mogelijk wordt en het slechten van procedurele barrières. En soms blijkt een tijdelijke bijrol toch een hoofdrol. Ter illustratie: de Eiffeltoren, is ooit gebouwd als tijdelijke publiekstrekker voor de wereldtentoonstelling van 1889. En ook Blijburg is tot vreugde van initiatiefnemer en het publiek sinds kort een vast decorstuk op IJburg.

Wij maken en zijn de stad

COLUMN Nu al leven 3,5 miljard mensen in steden en dat zullen er de komende jaren alleen maar meer worden. Making City is hiermee een logisch thema voor de op 20 april geopende vijfde Architectuur Biënnale in Rotterdam (IABR). De tentoonstelling laat drijvende krachten voor stedelijke opgaven zien. Demografische ontwikkeling, klimaat en energie vraagstukken en effecten van de globalisering. Opgaven die een legitimatie geven aan de beweging van een ruimtelijk ordeningsbeleid naar een maatschappelijk ordeningsbeleid. Een term die geïntroduceerd wordt in het recente WRR rapport ‘Publieke zaken in de marktsamenleving’.

Wij maken en zijn de stad. In de woorden van het WRR rapport: ‘een maatschappelijk ordeningsbeleid onderkent de dynamiek van de marktsamenleving. Ook biedt het ruimte voor de gedachte dat naast de overheid ook marktpartijen en burgers – al dan niet in georganiseerd verband – specifieke verantwoordelijkheden hebben voor het behartigen van publieke belangen’.

Een prachtig illustratie hiervan: het tijdelijk gebruik van het Schieblok. De ‘Testsite’ van het IABR. Het Schieblok was eens een leegstaand gebouw op een parkeerplaats, vlak bij het centraal station van Rotterdam. Eigendom van een ontwikkelaar, die het graag wilde slopen om meer parkeerplaatsen te maken. Het gebouw bleek echter niet helemaal leeg. Er woonden twee architecten, gehecht aan de plek. Zij zagen kansen voor een bedrijfsverzamelgebouw. Na stevig overleg met de ontwikkelaar gingen ze zelf huurders zoeken. Met de ontwikkelaar werden afspraken gemaakt, financieel en over de termijn dat ze in het gebouw konden blijven. Het was in de tijd dat het Nederlands Architectuur Instituut haar debat ruimte tijdelijk moest sluiten. De twee zagen kans in hun gebouw ‘ De Dependance’ te vestigen, een ruimte voor debat in en over de stad. De gemeente bleek met haar procedures en regels een hobbel.

Wij maken de stad, een preview

COLUMN Nu al leven 3,5 miljard mensen in steden en dat zullen er de komende jaren alleen maar meer worden. Making City is hiermee een logisch thema voor de op 20 april geopende vijfde Architectuur Biënnale in Rotterdam (IABR). 

De tentoonstelling laat drijvende krachten voor stedelijke opgaven zien. Demografische ontwikkeling, klimaat en energie vraagstukken en effecten van de globalisering. Opgaven die een legitimatie geven aan de beweging van een ruimtelijk ordeningsbeleid naar een maatschappelijk ordeningsbeleid. Een term die geïntroduceerd wordt in het recente WRR rapport ‘Publieke zaken in de marktsamenleving’.
Wij maken de stad. In de woorden van het WRR rapport: ‘een maatschappelijk ordeningsbeleid onderkent de dynamiek van de marktsamenleving. Ook biedt het ruimte voor de gedachte dat naast de overheid ook marktpartijen en burgers – al dan niet in georganiseerd verband – specifieke verantwoordelijkheden hebben voor het behartigen van publieke belangen’.

Een illustratie: het Schieblok, dat als ‘testsite’ onderdeel uitmaakt van het IABR. Het Schieblok was eens een leegstaand gebouw op een parkeerplaats, vlak bij het centraal station van Rotterdam. Eigendom van een ontwikkelaar, die het graag wilde slopen om meer parkeerplaatsen te maken. Het gebouw bleek echter niet helemaal leeg. Er woonden twee architecten, gehecht aan de plek. Zij zagen kansen voor een bedrijfsverzamelgebouw. Na stevig overleg met de ontwikkelaar gingen ze zelf huurders zoeken. Met de ontwikkelaar werden afspraken gemaakt, financieel en over de termijn dat ze in het gebouw konden blijven. Het was in de tijd dat het Nederlands Architectuur Instituut haar debatruimte tijdelijk moest sluiten. De twee zagen kans in hun gebouw ‘ De Dependance’ te vestigen, een ruimte voor debat in en over de stad. De gemeente bleek met haar procedures en regels een hobbel. Een horeca vergunning was niet zo makkelijk te krijgen. Nog in gesprek met de gemeente, gingen ze door met het vergroten van hun netwerk. Ze zorgden voor betrokkenheid van de buurt. Met het initiatief voor een stadsbrug over het nabijgelegen spoor. Een verbinding voor stad en de om het spoor gelegen wijken. Via ‘crowdsurfing’ konden bedrijven en bewoners een plank kopen met hun naam erop. Alhoewel hiermee niet genoeg middelen mee werden verzameld heeft het zeker geholpen bij het winnen van het Rotterdams Stadsinitiatief. Met hun ‘Luchtsingel’ haalde ze een gemeentelijke subsidie van 4 miljoen euro binnen. Het meest recente initiatief betreft een daktuin boven op het gebouw. Hiermee zijn de initiatiefnemers, opgeleid als landschapsarchitecten, terug bij de roots van ZoneUrbaines en Bureau ZUS.

Zij maken de stad. En wat vinden wij hiervan? Het WRR rapport schetst drie kernproblemen in de context van tegenstrijdige belangen. Als eerste, vaak is niet duidelijk, wie, wanneer en hoe betrokken moet worden. Lang blijft vaak ook onduidelijk of partijen de rol die van hen gevraagd wordt willen spelen. Het Schieblok is groots en meeslepend maar tegelijk incrementeel. Wie er betrokken wordt is gekoppeld aan concrete ambities. Met ZUS als aanjager in een groeiend netwerk van betrokkenen. Nu met 4 miljoen op zak, wordt het echt spannend. Wat wordt de lat waarlangs dit geld besteed wordt? Een tweede kernprobleem volgens de WRR betreft het vertalen van publieke belangen in regels, procedures en instrumenten die op de juiste plekken effect hebben. Moet het de overheid zijn die de meetlat gaat opstellen voor het Schieblok? En hoe mooi het voorbeeld ook is, vanuit een perspectief van marktvraag is het niet oneindig herhaalbaar. Markten zijn dynamisch, een derde kernprobleem, aldus de WRR. Dit brengt onzekerheid met zich mee. Wie zichzelf ZUS noemt, zal daar geen moeite mee hebben. The end, is de geleefde stad.

Leer, laat los, verbeeld, werk en bewonder

COLUMN Veel gemeenten staan voor de opgave om in een context van ‘minder’ meer ruimte te bieden aan anderen.  De tijd dat actief grondbeleid de motor was van nieuwe stedelijke ontwikkelingen ligt grotendeels achter ons. Naast minder middelen, geldt voor veel gemeenten dat de komende jaren het werk met minder mensen moet worden uitgevoerd. De nieuwe omgevingswet (2014), waardoor er minder regels moeten komen, helpt hierbij wellicht een handje. In dit perspectief van minder is de toekomst aan een vraaggerichte faciliterende overheid. Een overheid die uitvoering van private- en burgerinitiatieven vergemakkelijkt en zorg draagt voor – beperkte – passende wet- en regelgeving en handhaving.

Maar eerst moeten we nog afkicken van onze grondverslaving. Dat wordt nog lastig, want onze afhankelijkheid van grond kent een lange geschiedenis. Al sinds de 17e eeuw was in veel steden grond een belangrijk instrument voor de ontwikkeling van de stad. Met de verkoop van grond werden inkomsten gegenereerd die het stadsbestuur kon benutten voor algemene doelen. Volgens Jaap Evert Abrahamse, auteur van een proefschrift met de titel ‘De Grote Uitleg van Amsterdam’, ging dit overigens niet direct van een leien dakje. Zo typeert hij de Amsterdamse Stadsuitbreiding van 1612 als ware lijdensweg. Maar al doende leerde men. Vijftig jaar later heeft de stad volgens Abrahmse bij het ontwikkelen het evenwicht gevonden tussen nut, schoonheid en profijt.

In veel steden is in het verlengde van reorganisaties het woord stad weer toegevoegd aan het ontwikkelingsbedrijf. Actief- en passief grondbeleid blijft een instrument, maar naast stadsuitbreiding staan herstructurering, transformatie en beheer van het bestaande op de agenda. Ook doen nieuwe werkwoorden hun intrede. Veelgehoord is naast vereenvoudigen: loslaten. Heldere procedures voor initiatieven, een afwegingskader op hoofdlijnen, overzichtelijke tijdspaden en inzicht in wijze en moment van besluitvorming. Klinkt wellicht eenvoudig, maar gezien de complexiteit en diversiteit in opgaven is dit nog niet de door velen gezochte panklare oplossing. De komende jaren is het leren van ervaringen en uitwisselen van kennis onvermijdelijk om concreet invulling te geven aan een bij deze tijd passende gemeentelijke rol. Inzicht in de daadwerkelijke opgaven en het realiseren van kwalitatieve en gewenste oplossingen ontstaat door interactie in netwerken met andere betrokkenen in een gebied. Een mooi voorbeeld is de Rotterdamse aanpak ‘Buurt Bestuurt’. Kern van deze aanpak is dat bewoners mogen meebepalen waaraan politie en Stads-toezicht een deel van hun werkuren besteden. Wijkgericht worden zaken benoemd en aangepakt; zoals aanpak van drugsdealers, meer aandacht voor woninginbraken en vervuiling van de wijk. Zo investeer je, aldus burgemeester Aboutaleb, ook in vertrouwen. Bewoners leveren zelf bouwstenen. Deels voorspelbaar, maar deze aanpak biedt ook ruimte voor het onverwachte.

Bedacht werk is er voldoende in de geplande stad. Nog niet alle gemeenten zijn zich ervan bewust, dat het als berooide minnaar veelal toch lastig verleiden is. Doseer de bewondering en richt je op de vragen in de geleefde stad. Geen hoge ambities in tekentafelplannen. Wel het verkennen van de vraag en het verbinden van netwerken om te komen tot concrete interventies en uitvoering van plannen. Een facilitaire stad, kent zijn eigen kracht, de energie in de stad en leeft voor in de richting die ze wil dat haar stad op beweegt. Dit betekent voor het ruimtelijk domein dat het naast kennis van en over het investeren in fysieke opgaven en financiële risicobeheersing steeds meer gaat om ‘social engineering’. In de stad, maar ook in organisaties zelf. Hoe ‘Organiseert de Organisatie’ zich? In deze zoektocht zitten veel gemeenten; wellicht een schrale troost. Of zoals Ramses Shaffy tijdens zijn leven vele malen zong ‘voor diegene achter beslagen ramen, die moet weten: we zijn allemaal samen’.