Terug naar de fabriek

COLUMN Terug naar de fabriek’ zet de transformatie van gebouwen tot nieuwe levendige plekken centraal. In een bundeling van uitnodigende verhalen worden 25 industriële iconen op verschillende plekken in Nederland beschreven. Het boek opent met sprongen door de tijd over de ontwikkeling rond de fabrieken. Startend aan het einde van de negentiende eeuw, als de steden in de ban van groei zijn, tot de stilstand in de jaren zeventig. Vanwege stijgende loonkosten en internationale concurrentie sloten in die jaren veel fabrieken de deuren. Industrie is vanaf dan niet langer synoniem aan vooruitgang. Veel van de panden komen leeg te staan.

‘Terug naar de fabriek’ is op dit moment ook op een andere manier actueel. Een deel van de productie die in de jaren negentig van de vorige eeuw naar China en Oost-Europa is verplaatst, keert weer terug. Als gevolg van stijgende loonkosten, behoefte aan snellere levertijden en technologische ontwikkelingen kunnen we spreken van een industriële opleving. Verwerking in fabrieken met3D-printing, Internet of Things en robotica; de combinatie van slimme technologie en klantgerichte ontwerpmogelijkheden is interessant. Er is een groeiende behoefte aan unieke (massa) producten.

Liggen hier ook geen innovatie mogelijkheden voor de bouw? Valt er iets te leren van andere sectoren? Denk aan de auto-industrie. BMW bijvoorbeeld gebruikt dezelfde motoren in verschillende modellen en door slim gebruik van software laten ze deze motoren per model anders klinken. Het geeft houvast om klanten (een deel) zelf te laten ontwerpen en, niet onbelangrijk, om de productie in de regio te laten plaatsvinden. Steeds vaker zien we dit ook in de woningbouw. Kopers krijgen digitaal diverse keuze mogelijkheden bij de inrichting van de woning aangeboden. De volgende uitdaging ligt in het maken van innovatieve cross-overs.

Onverwachte combinaties zien we ook op de locaties in ‘Terug naar de fabriek’. De ontwikkeling van de Westergasfabriek in Amsterdam wordt als eerste en nog steeds actueel voorbeeld geschetst. Een bijzondere ontmoetingsplek en stimulerend voor het op de kaart zetten van een plek als woongebied. Het boek neemt ons mee naar vijfentwintig plekken waar persoonlijke en maatschappelijke idealen steeds op een eigen wijze samenkomen. Rode draad in de verhalen is ondernemerschap, een helder concept en bijbehorende programmering. De intensiteit in gebruik is heel verschillend, evenals het soms slopen van delen; hier lijkt men bij transformatie minder angstig voor geworden de laatste jaren.

Overigens blijkt uit diverse onderzoeken dat historische kenmerken positief bijdragen aan de waarde van panden. Niet onbelangrijk, want sinds de bankencrisis in 2008 is de tijd van grootschalige plannen met bijbehorend budget voorbij. Geleidelijk en lokaal ontwikkelen is wat de projecten in het boek laten zien. Niet alles hoeft 100% te worden opgeknapt, men is zuinig op wat nog zichtbaar is vanuit het verleden. Eigenlijk wordt er zo meer behouden. De voorbeelden in het boek laten de eigenheid van projecten door heel Nederland zien, inclusief het verschil in intensiteit van gebruik.

Actuele vragen blijven hoe te komen tot besluitvorming rond afstoot van (industrieel )erfgoed en hoe om te gaan met boekwaardes, beheer en onderhoudskosten. Er is een groot verschil in marktwaardes tussen panden. Sommige gebouwen zijn goed aan de markt over te laten, andere vragen nadrukkelijk om niet alleen oog te hebben voor economische waarde maar ook voor sociale, cultureel historische en soms ook ecologische waarden. Daarbij is ook een groeiende rol in het beheer en in het initiatief zichtbaar voor wijkbewoners en huurders.

Kortom het boek toont een caleidoscoop van mogelijkheden waaruit de kracht van transformatie blijkt. De beschreven plekken, sfeer en activiteiten nodigen uit voor ontmoetingen, lekker eten, evenementen en kennismaking met allerlei ambachten. Zelf was ik recent in de Verkadefabriek in s’-Hertogenbosch voor een concert van Kapok, een ongewoon jazz trio. En binnenkort ga ik in mijn thuisstad Rotterdam weer een keer naar het RDM-terrein. Een interessant project om de ontwikkeling van maatschappelijk en financieel rendement te volgen. Een plek voor bedrijven, onderzoek, onderwijs en festivals. De nieuwe maakindustrie voor stad en haven, in de voormalige werf van de Rotterdamsche Droogdok Maatschappij waar een breed publiek kennis mee kan maken.

Het boek is een mooi cadeau en een uitnodiging aan vrienden om dit jaar samen Nederland door te reizen, bijzondere verhalen te horen, te ontspannen en inspiratie op te doen om ontwikkelingen op andere plekken ingang te zetten.

De file van kantoor m2

BLOG De filedruk op de Nederlandse wegen is dit jaar weer fors toegenomen. Herstel van de economie zorgt er bijvoorbeeld voor dat er weer meer vrachtwagens rondrijden. Toch zijn er ook plekken waar het herstel van de economie zich anders ontwikkelt. Zo staat gemiddeld 17% van de kantoren in Nederland leeg. Meer dan de helft van deze leegstand is structureel, hier zien we een file van wachtende m2. Veel genoemde structurele oorzaken zijn de vergrijzing en het flexwerken. Tegelijk kent de woningmarkt een groeiende m2 vraag. Zo wordt op dit moment in veel grote steden gezocht naar tijdelijke huisvesting voor vluchtelingen. Kantoortransformatie wordt hier veel bij genoemd. In omvang kan kantoortransformatie een zeer bescheiden bijdrage leveren aan de structurele woningvraag. Toch is de kantoortransformatieopgave voor de kwaliteit van het stedelijk gebied de komende jaren een belangrijke opgave voor veel gemeenten.

Regionaal zijn er grote verschillen in leegstand. De uitdaging is om in te spelen op de regionale en lokale ruimtelijk economische mogelijkheden in type programma, omvang en tempo. In plaats van aandacht voor vele gebouwen draagt een gebiedsgerichte aanpak bij aan een focus op enkele plekken in de stad. Vervolgens is per gebied maatwerk vereist en er moet vanuit het schaalniveau van een gebied naar het gebouwniveau worden toegewerkt. Basis is het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen met het oog op de (her) ontwikkeling van een gebied. Dit proces gaat over waardecreatie voor alle betrokkenen. Zo zijn er economische, functionele, emotionele en symbolische waarden te onderscheiden. Maar vaak begint het met de boekwaardes van aanwezige panden. Wat is de marktpotentie ? En hoe zit het met de financiële slagkracht van betrokkenen? Bespreek het moment waarop partijen willen instappen in het gebiedsontwikkelproces (van start, ontwikkeling, realisatie tot beheer). Soms is het verstandig een pand gewoon een tijdje leeg te laten staan, bijvoorbeeld als de verkoper een te hoge prijs vraagt. Of slopen en nieuwbouw als dat bedrijfseconomisch gunstiger is of uit een oogpunt van gebiedsontwikkeling meer waarde aan een gebied toevoegt. Denk aan Holland Park in Diemen.

Gebiedsontwikkeling heeft vaak een lange looptijd, daarbij past als publiekkader een plan op hoofdlijn. Wie zijn aanwezige actoren; eigenaren van grond, panden, huurders en eventueel bewoners/gebruikers in de buurt? Wat is de investeringsbelangstelling of gebruikersinteresse bij zittende/nieuwe ondernemers en bedrijven? En wat zijn de wensen van mogelijke eindgebruikers, zoals woningkopers en (tijdelijke) huurders. Richt het transformatieproces daarop in. Kijkend naar de huidige praktijk tekenen zich diverse modellen af. Zoals het uitdagen van ontwikkelaars, (tijdelijke) ondernemende aanjagers van gebiedstransformatie en de wijkcoöperatie. In de eerste benadering staan (concept) ontwikkelaars in gesprek met de zittende eigenaren centraal. Vanuit gebiedsconcept/ ontwikkelperspectief wordt gekeken voor welke functies de panden zich lenen en wat de markt hiervoor is. Ontwikkelaars gaan in gesprek met de eigenaren van de panden gericht op herontwikkeling (bijvoorbeeld Student Hotel). Een tweede benadering richt zich op ondernemende types die als (tijdelijke) aanjager voor een gebied fungeren. Een Rotterdams voorbeeld is het ZOHO kwartier of ZOCity in Amsterdam. Een derde benadering waar wellicht inspiratie uit kan worden opgedaan is de coöperatie met eigenaarschap door diverse (lokale) bedrijven in het gebied. Een voorbeeld hiervan is wijkbedrijf Bilgaard in Leeuwarden. Al deze voorbeelden onderstrepen het belang van de factor mens. Ook uit diverse onderzoeken komt naar voren dat de factor mens als succesfactor met stip op één staat om tot een gebiedsgerichte transformatie van kantoren te komen. Het vraagt om mensen die sector schotten kunnen afbreken. Zo hebben Nieuwegein en Zwolle een accountmanager type mannetjesputter (m/v).

Tot slot. In de context van het huidige vluchtelingen vraagstuk, hou het praktisch. Maak gebruik van de subsidie van minister Blok om kantoren om te batterijen naar woningen. Bij een investering van boven de € 25.000 per woning komt er een korting op de verhuurdersheffing van € 10.000. Kijk of je wat kunt doen met de subsidieregeling voor statushouders. Bij huisvesting van vier statushouders is er een ombouwpremie van € 6.250 ofwel € 25.000 per wooneenheid. Dat is in veel gevallen 60 tot 70 % van de kosten. Daardoor kan er in één keer veel meer!

Groot en klein brengt de woningmarkt in beweging

COLUMN Deze week belandde ik per toeval in een taxi met een van origine Afghaanse taxichauffeur. In goed Nederlands vertelde hij me dat hij 15 jaar in Nederland woont. Ik vroeg hem als ervaringsdeskundige hoe om te gaan met het actuele maatschappelijke huisvestingsvraagstuk van de stroom van vluchtelingen die naar Europa komt. Kern van zijn boodschap was het stimuleren van zelfstandigheid. Een roep die naadloos past in de eerste Troonrede van koning Willem-Alexander (2013) over de verandering van de klassieke verzorgingsstaat in een participatiesamenleving. Ook de impact van de technologische revolutie draagt bij aan de onomkeerbare trend naar een vraaggerichte aanpak van de woningmarktopgave.

Dit gaat echter niet vanzelf en kan niet zonder verbinding tussen (vragen van) burgers en diverse institutionele instellingen en (grote) bedrijven. Zeker niet als we kijken naar de totale groei van de woningvraag. Volgens de cijfers van het CBS zijn er het afgelopen kwartaal 29,2 procent meer bestaande woningen verkocht dan een jaar eerder. Tegelijk is de koopgeneigdheid echter 4,9 procent lager dan een jaar eerder. Het tijdperk van de Vinex productiemachine ligt achter ons. Er ontstaat gelukkig meer oog voor de grotere diversiteit in ontwikkellocaties en type woningvraag. Volgens Petra Rutten (directeur Maatschappelijke Ontwikkeling Heijmans) laat de onverwachte extra woningvraag die de groeiende stroom vluchtelingen oproept, zien dat er behoefte is aan een open flexibele blik, meer flexibiliteit op de woningmarkt en eenvoudigere procedures.

Gemeente Rotterdam heeft in het perspectief van de totale woningvraag de eerste schreden op dit pad gezet. De stad brengt mensen en ideeën bij elkaar door presentatie van een stadskaart. Doel is om vanuit een gelijkwaardige positie te spreken over de toekomst van de stad. Eind oktober is deze kaart gepresenteerd op het door AIR georganiseerde Stadsmakers congres. Ook Washburn, voormalig Chief Urban Designer van het New York City Department of City Planning (2007-2014) sprak als guest-critic op dit congres. Hij stelde dat ‘naar aanleiding van de bottom-up verlangens van bewoners om een stad te verbeteren, er top-down kan worden gekeken hoe aan deze wensen voldaan kan worden door een bepaald vraagstuk technisch te begrijpen. Hij benadrukt dat we als stadmakers de verantwoordelijkheid hebben om de kleinste mogelijkheden aan de grootste ontwikkelingen te koppelen’.

Een uitdaging voor veel gemeenten. Voor de woningopgave zou hierbij niet de grondwaarde maar het maatschappelijk doel centraal moeten staan. Welke ontwikkelingen waar? Inzicht in de gewenste diversiteit van het programma is een publiekrechtelijke taak. Tegelijk is het goed aan bedrijven en burgerinitiatieven over te laten hoe het precies uit te werken. Een voorbeeld is de groeiende behoefte aan kleinschalige maatwerk bij vormgeving en inrichting van de woonomgeving en woning. Les uit recente projecten is dat toekomstige bewoners ruimte willen om keuzes te maken, maar wel binnen een kader om de kwaliteit op gebiedsniveau te waarborgen en de complexiteit van het proces beheersbaar te houden. Een gedeeld belang is dat de productie veel sneller kan. Afhankelijk van de beschikbare grond en vergunningsruimte kan de gemeente het tempo van de woningproductie vergroten. Ontwikkelende bouwers bieden woningen met keuze ruimte, flexibiliteit, gunstige uitvoeringsprijs en aantrekkelijk vormgeving. Ook tijdelijk geplaatste woonconcepten doen hun intrede, waarbij compleet ingerichte huizen een plek kunnen krijgen in leegstaande gebieden in de stad.

Maar andere vraagstukken zoals de vraag naar middeldure vrije sector huurwoningen nopen wellicht tot een gebiedsoverstijgende aanpak. Nederland kent een beperkt aantal ontwikkelende beleggers en hier lijkt de komende jaren geen verandering in te komen. De traditionele belegger stapt later het ontwikkelproces in en zoekt naar een bepaalde omvang voor haar investering in vastgoed. Hierbij kan het op stedelijk of soms zelfs regionaal niveau programmeren bijdragen aan het realiseren van gevraagde woningsegmenten. Ook draagt deze aanpak bij aan ‘een level playing field’ waarbij betrokken spelers het spel spelen volgens de regels van dit woningsegment.

Klein en groot denken, alleen zo maken we tempo en gepaste keuzeruimte in de woningmarkt mogelijk.

Vormgeven aan de stad van morgen

BLOG In het verleden startte de ontwikkeling van een gebied vaak met een gedetailleerd stedenbouwkundig plan. Die tijd is voorbij. Een ontwikkeling start met een publiek kader op hoofdlijnen en een globaal masterplan. In deze nieuwe context van gebiedsontwikkeling zijn naast het inhoudelijk ambacht van ontwerpen, communicatieve en procesvaardigheden minstens zo belangrijk.

Daarbij heeft de huidige post-Vinex tijd heeft een grote diversiteit in opgaven. Naast enkele resterende grootschalige uitbreidingslocaties zijn er diverse binnenstedelijke (herstructurerings) opgaven. En verschillende drivers. Traditionele, zoals water en infrastructuur, maar ook nieuwe drivers zoals energie, nieuwe technologieën en sociale opgaven. In deze hedendaagse context is een groeiende roep om bredere afwegingen. Zo stelt Kim Putters, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau dat als we een participatiesamenleving nastreven dit vraagt om een verbinding tussen economische en sociale argumenten. Iets vergelijkbaars hebben we in het begin van deze eeuw gezien rond de “ people, planet & profit” van duurzaamheid. In 2002 is op de wereldtop over duurzame ontwikkeling in Johannesburg de p van profit veranderd in prosperity. Dit staat voor welvaart, gericht op maatschappelijke baten. Ook hier was het doel een bredere afweging, dan alleen de economische winst.

Juist een publiek kader op hoofdlijnen leent zich in gebiedsontwikkeling voor deze bredere afweging. Ligging en aard van de locatie evenals marktpotentie en gebruiksmogelijkheden moeten hierbij niet uit het oog worden verloren. Stedenbouwkundig vraagt dit om een interdisciplinaire aanpak. Juist de ontwerper en het ontwerp kunnen zich bewegen tussen verschillende schaalniveaus, disciplines, en organisatieniveaus en zo bijdragen aan slimme en creatieve verbindingen. Ook aan de proceskant hebben zich veranderingen voor gedaan. Na een eeuw staatsdominantie is er meer ruimte voor het oplossend vermogen in de stad. Door private partijen en door ondernemende burgers zelf.

Maar ook de stedenbouw zelf is veranderd. Zo’n dertig jaar geleden zijn mensen als Dirk Sijmons en Frits Palmboom vertrokken bij de overheid om voor zichzelf te beginnen. Deze ontwikkeling van zelfstandige bureaus zet zich in de jaren negentig van de vorige eeuw door. Ook diverse marktpartijen pakten deze handschoen op, door inhuur van ontwerpers en eigen conceptafdelingen. En in de afgelopen jaren zien we ondernemende ontwerpers die zelf aanjager worden in de stad. Denk aan ZUS met en rond het Schieblok in Rotterdam of het Glamourmanifest van Saskia Beer in Amsterdam Zuidoost.

Voor het globale masterplan wordt de maatschappelijke impact en schoonheid mede bepaald door persoonlijk handschrift. Door een bijzonder architectonisch concept, zoals de Zaanse huisjes in het centrumplan van Soeters van Eldonk architecten in Zaandam. Of op New Yorkse wijze door het opstellen van heldere spelregels, als kader voor private initiatieven. Een voorbeeld hiervan is het plan voor de Wijnhaven van bureau KCAP in Rotterdam. Een ander handschrift is met oog voor de morfologie van de stad. Denk aan het stationsgebied in Delft, waarbij het patroon van de grachten en bijbehorende bebouwing door bureau Palmbout is doorgezet. Ook de eerder genoemde ondernemende ontwerpers hebben een herkenbaar handschrift. Met de (tijdelijke) programmatische concepten en bijzondere ingrepen in de openbare ruimte.

Tot slot. Jurist Hudig had een eeuw geleden het gevoel in een tijd van chaos te leven waar weer een
ordening uit zou komen. Stedenbouw was voor hem hierbij een onmisbaar wapen in de strijd voor een betere wereld. Gegeven de aantrekkende woningmarkt op dit moment en de bij gebiedsontwikkeling horende onzekerheden kan ook in deze tijd stedenbouw als wapen worden ingezet. Met oog voor maatschappelijk afwegingen en verschillende persoonlijke handschriften geven we vorm aan de stad van morgen.

Nieuwe uitdagingen in de woningmarkt

BLOG Per 1 juli heeft Nederland een nieuwe woningwet. Nederland heeft in vergelijking met omringende landen een sterk regulerende traditie in de woningmarkt. Zo’n 38% van de woningen in Nederland is op dit moment een huurwoning. Het Europees gemiddelde is ca. 29% van de woningvoorraad. Na de tweede wereld oorlog was er sprake van woningnood. De Vinex-wijken, met 30% sociaal kan wellicht nog gezien worden als tastbare erfenis hiervan.

Hoe ziet de uitdaging er voor de komende jaren uit? Wat betekent de nieuwe wet voor woningcorporaties, beleggers en andere stakeholders? Veel corporaties zitten midden in het veranderingsproces. Het beeld van hoe corporaties met de nieuwe regelgeving omgaan, is gedifferentieerd blijkt in de praktijk. Dit is afhankelijk van de lokale vraag/markt, de financiële situatie/solvabiliteit en de ambities van de corporaties. Wat de corporaties gemeenschappelijk hebben is het zoeken naar een nieuwe legitimatie en missie. In samenhang met andere (financiële) maatregelen waar corporaties mee te maken hebben, zoals de verhuurdersheffing, levert de wet urgente vragen op. Welke activiteiten nemen corporaties nog wel ter hand en welke niet meer? En worden de taken die corporaties niet meer of in mindere mate op zich kunnen nemen, opgevangen door marktpartijen?

De woningvoorraad van corporaties zal de komende jaren kleiner worden. Wellicht wordt de huurprijsgrens nog opgerekt. Het kabinet wil scheefwonen (momenteel 25 procent van de huurders) tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Een gezamenlijk beeld op wat de stedelijke problemen zijn en welke oplossingsrichtingen wanneer effectief zijn, is essentieel. De meeste steden kennen gewilde en ongewilde delen om te investeren in vastgoed. Zo zijn er gebieden waar marktpartijen (nog) geen perspectief zien en corporaties onder het huidige beleid niet ingrijpen, omdat de boekwaardes daarvoor te hoog zijn. In andere gebieden is samenwerking door corporaties en beleggers op gebiedsniveau gewenst en komt die ook aarzelend op gang. Samenwerking draagt bij aan het realiseren van gemengde wijken. Samenwerking tussen beleggers en corporaties is het meest kansrijk op lokaal niveau.

De Metropoolregio Amsterdam is koploper in de groeiende woningvraag, tot 2040 gaat het hier om circa 300.000 nieuwe woningen. Als gevolg van vergrijzing en individualisering het aantal kleinere huishoudens toeneemt. Ook zien we in veel steden, met Rotterdam-Zuid als leerzaam voorbeeld een groei van arbeidsmigranten, met een vraag naar tijdelijke huisvesting. Het tekort aan woningen met een huur van 500-700 zal naar verwachting blijven. Als gevolg van de groei van het aantal eenpersoonshuishouden en beperkte hypothecaire mogelijkheden met één modaal inkomen. Ook gaan senioren en beter verdienenden hun sociale huurwoning in deze prijsklasse niet zomaar uit.

Structureel zijn de investerings fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. Zo nemen de wet en de verhuurdersheffing politieke risico’s weg voor beleggers. De verwachting is dat er door de beleggers de komende jaren geïnvesteerd gaat worden in het vrije sector segment, boven de corporatiegrens van 710 euro. De vrije sector met een huur van 700-1000 euro is voor hen een aantrekkelijk perspectief. De vierkantemeterprijzen liggen hoger dan bij woningen in de sociale huursector. Investeringsafwegingen zijn wel sterk locatieafhankelijk. Het perspectief op waardeontwikkeling van een gebied vormt een belangrijke factor voor beleggers om al dan niet in een ontwikkeling te participeren. Ze investeren namens hun pensioenfondsen, met een lange termijn perspectief. Dit stelt eisen aan het gewenste rendement. Het zwaartepunt ligt op de middelhoge en hogere inkomens. Waar je bij corporaties als huurder niet te veel mag verdienen, kijken de beleggers juist of er voldoende wordt verdiend.

Met de nieuwe wet is het voor elk stedelijk gebied de uitdaging om op basis van de te verwachte woningvraag het gesprek aan te gaan met beleggers. Zonder hierbij de context van de afstoot van corporatiebezit, het stimuleren van de transformatie opgave en voldoende ruimte voor zelfbouw en nieuwbouw uit het oog te verliezen.

Is erfgoed van waarde weerloos?

COLUMN De komende jaren komt er een grote hoeveelheid erfgoed op de markt. Slopen en verval staat voor velen nog niet op het netvlies, maar zal steeds vaker onvermijdelijk zijn. Past hierbij de dichtregel ‘Alles van waarde is weerloos’? Deze regel staat in grote neonletters op de dakrand van de Willem de Kooning Academie in mijn woonplaats Rotterdam. Een stad vol erfgoed uit oude en moderne tijden. De zin is van de dichter Lucebert. Deze bekende zin wordt in het gedicht gevolgd door de regel: ‘wordt van aanraakbaarheid rijk en aan alles gelijk als het hart van de tijd’. Wie bepaalt in deze tijd wat van waarde is? Het hart van de tijd rond erfgoed is in beweging. Vanuit de publieke kant wordt er steeds meer ingezet op het afstoten van erfgoed. Dit maakt dat het hart van de tijd gaat over kiezen en het zoeken naar een combinatie van culturele waarde en marktwaarde. Erfgoed is te vinden op allerlei locaties; midden in steden, aan de rand en in landelijk gebied.

Vanuit het perspectief van eigendom kan een onderscheid worden gemaakt tussen portfolio, gebiedsniveau en het object zelf. Het prettige aan portfolioniveau is dat er een afweging kan worden gemaakt tussen culturele waarde en marktwaarde voor bijvoorbeeld de vele religieuze complexen, militaire complexen of zorgcomplexen. Bij aparte gebieden of objecten zijn de locatie, lokale betrokkenheid en interesse vanuit de markt belangrijke factoren om waarde te behouden. Wat kunnen we leren van de eerste succesvolle voorbeelden? Gebiedsontwikkelingen zoals Strijp S in Eindhoven en de Binckhorst laten zien dat gebieden met erfgoed bijdragen aan het geleidelijk tot leven brengen van gebieden. Met een realistische blik wordt erfgoed gezien als kostenpost en aanjager van verdere ontwikkeling. Veel van deze voormalige werkgebieden transformeren tot levendige omgevingen met verschillende vormen van tijdsbesteding. Creativiteit is onmisbaar. Een zeer ‘aanraakbaar’ voorbeeld is de betrokkenheid van Michel Huisman bij het veel bediscussieerde Maankwartier in Heerlen. In diverse filmpjes komt hij aan het woord, om het nu recent gestarte in aanbouw zijnde gebied tot leven te brengen.

Een ander tastbaar element is de koppeling met nieuwe energieconcepten. Hele panden verduurzamen is vaak lastig en zeer kostbaar. Verwarming middels houtkorrels en hout wat vrij komt van de omliggende gronden geeft een beperkte belasting op het milieu als lokale winning mogelijk is. De investeringskosten moeten wel in verhouding staan tot de intensiteit en duur van het gebruik. Een alternatief kunnen (tijdelijke) zonne-panelen en gerichte isolatie zijn, steeds vaker als onderdeel van lokaal energienetwerk in een groter gebied.

Ook is in groeiende mate sprake van tussentijds bestemmen om de investeringskosten te faseren. Een gebied als het Hembrugterrein in Zaanstad laat zien hoe een gebied zo stapsgewijs kan transformeren. Ook de Hofbogen in Rotterdam laten mooi zien hoe een geleidelijke transformatie met meerdere actoren werkt. Recent is er overeenkomst tussen Hofbogen BV (aantal corporaties), Pro rail als eigenaar van het dak en de gemeente Rotterdam. Deze zomer wordt gestart om ‘de bogen en hun dak’ verder te ontwikkelen.

Naast historisch erfgoed, is er groeiende aandacht voor modern erfgoed. Een inspirerend voorbeeld is de transformatie van de Kleiburgflat in de Bijlmermeer. Slopen is te duur! Maar nu worden de flats met veel plezier bewoond door ze op de markt te brengen als kluswoningen. Tot slot is een blik over de grens leerzaam. Waar in Nederland de functie vaak centraal staat, staat in België de waarde dikwijls voorop. Bij uitzonderlijke gebouwen, met publieke of private (h)erkenning, is dit soms een oplossing. Een mooi Nederlands voorbeeld is Radio Kootwijk op de Veluwe, rond 1920 gebouwd voor radioverbindingen tussen Nederland en het voormalig Nederlands-Indië. Ook in Engeland zijn veel van deze voorbeelden te vinden, vaak gefinancierd door private stichtingen. Interessant in Edinburgh (Schotland) is dat daar de combinatie tussen het oude en het nieuwe niet wordt geschuwd. Hier kunnen we in Nederland nog iets van leren! Juist minder bang zijn om in te grijpen, maakt de kans op duurzame aanraakbaarheid groter. Financieel blijft het lastig. Soms is (gedeeltelijke) sloop of verval onvermijdelijk. Er zijn te weinig gebruikers, creatievelingen en mogelijke eigenaren in verhouding tot de hoeveel erfgoed die vrij komt.

De Campus: internationaal woon- en werkmilieu én proeftuin

De Campus als organisatiemodel staat volop in de belangstelling. In navolging van klassiekers als Silicon Valley proberen ook verschillende Nederlandse universiteitssteden dit concept te realiseren. De verbinding tussen kenninstellingen, overheden en bedrijfsleven – ook wel triple helix genoemd – staat centraal. Authenticiteit en een sterk eigen verhaal maken het verschil; gebiedsontwikkeling kan daarbij helpen.

De basisfilosofie van de Campus is een ondernemende aanpak rond de samenwerking van universiteit, stad en het bedrijfsleven. Silicon Valley in Californië wordt in dit verband vaak als lichtend voorbeeld aangehaald. Rond de jaren tachtig in de vorige eeuw kreeg dit gebied aan de zuidkant van de baai van San Francisco een leidende rol bij de opkomst van de personal computers (zoals Apple), gevolgd door ICT- en social media-bedrijven. Kenmerkend is een levendige startup-cultuur met open netwerken, investeringskapitaal en productinnovaties, gericht op de zakelijke en consumentenmarkt. In Nederland geldt Brainport Eindhoven als inspirerend voorbeeld. Hightech en design gaan hier hand in hand met hoogwaardige maakindustrie. Met succes: de regio Eindhoven is economisch gezien de op een na belangrijkste van Nederland, na Amsterdam. Andere steden en regio’s proberen met een vergelijkbaar recept mee te komen in de vaart der volkeren (kijk naar concepten als Food Valley/WUR, Woudestein/EUR en De Uithof/RUU). Nog te vaak is er sprake van concurrentie om m2, personeel en thema’s.

Daarom is het goed kritisch te kijken welke ontwikkelingen achter het Campusmodel schuil gaan. Hier dringt zich een interessante parallel op met de industriële revolutie. Deze bracht een verschuiving van ambachtelijke werkplekken naar grootschalige productie met zich mee en een prijsdaling van consumptiegoederen. Anno 2015 zien we opnieuw een revolutie, maar ditmaal op basis van kennis: gericht op duurzame oplossingen en gedragen door nieuwe organisatievormen. De drijvende krachten moeten goed uit elkaar worden gehouden. Er is economische vraag uit handel en consumptie, maar daarnaast zien we structurele ontwikkelingen zoals globalisering, de opkomst van e-commerce en urgente maatschappelijke uitdagingen. De vertaling van deze drijvende krachten verschilt per Campus en is duidelijk regiospecifiek: er is niet één blauwdruk. Als de drijvende krachten daadwerkelijk aanwezig zijn gaat het om een houding van open innovatie, de bereidheid tot samenwerking en het stimuleren van netwerkrelaties. Dit alles in een dynamisch proces waarin continue ruimte is voor vernieuwing.

Wie succesvol een Campus wil realiseren, moet oog hebben voor vergelijkbare initiatieven, beschikken over creativiteit en aanpassingsvermogen, goed kunnen omgaan met afhankelijkheden en oplossingsgericht te werk gaan. Vele vragen moeten beantwoord. Te beginnen met de positionering: waarop wordt toegevoegde waarde geleverd? Dat kunnen productinnovaties zijn, maar ook de manier waarop de netwerken tussen bedrijven, kennisinstellingen en overheden zijn georganiseerd. Bereikbaarheid (fysiek en digitaal) en zichtbaarheid zijn van belang, maar ook de aantrekkelijkheid voor startups (door kennisvalorisatie, kruisbestuiving in netwerken en de beschikbaarheid van investeringskapitaal). Slotvraag: hoe maken we ook ruimtelijk het verschil, met een aantrekkelijk woon- en werkmilieu? Dit vraagt om een gebiedsgerichte aanpak met een herkenbaar gemeenschappelijk verhaal. Op veel plekken is hier de afgelopen jaren in geïnvesteerd, met betere bereikbaarheid, een herkenbare identiteit en aantrekkelijke verblijfsgebieden.

Programma’s worden verbreed, zodat de Campus echt onderdeel wordt van de stad. Met deze kwaliteitsslag wordt mede de slag om de internationale studenten uitgevochten.

Ook ten aanzien van personeel en m2 is sprake van concurrentie. Op de schaal van Nederland is selectiviteit daarom geboden. Een belangrijke uitdaging voor de sterke regio’s wordt het lokaal zichtbaar maken en maatschappelijk toepassen van innovaties. Proeftuinen spelen hier een belangrijke rol in, als verbinding tussen productinnovaties, onderwijs en het aantrekken van nieuwe investeringen. Ze kunnen meerwaarde hebben voor de stad en regio als geheel. Aan de drie O’s van overheden, onderwijs en ondernemers moet daarom de O van de ontwikkelaars worden toegevoegd. Gebiedsontwikkelaars, kijken kritisch naar de haalbaarheid en kunnen de proeftuinen ook in ruimtelijk opzicht goed laten landen. De kansen op synergie worden zo nog groter. Lees verder: www.gebiedsontwikkeling.nu

‘Hebben we de nieuwe drijvende krachten voldoende in het vizier?’

COLUMN De gedachte van de maakbare samenleving heeft plaats gemaakt voor een samenleving waarin we moeten leren omgaan met onzekerheden. In deze context wordt het pakken van kansen belangrijker. Wat zijn de kansen voor onze binnensteden? Niet de economische groei – die naar verwachting bescheiden zal blijven – maar andere factoren zijn bepalend. Globalisering, technologische ontwikkeling, vergrijzing en e-commerce zijn de drijvende krachten. Zo is er in binnensteden naast fysieke krimp of consolidatie sprake van digitale groei. Dit vertaalt zich in een nieuwe vraag naar logistiek vastgoed, veelal buiten de binnensteden. Maar ook in afhaal punten voor e-commerce en interactie met gebruikers via smartphones in binnensteden. In deze context van mondiale technologische ontwikkelingen neemt het belang van lokale herkenbare verhalen toe.

Verhalen met ruimte voor betrokkenheid en passie. Het boek ‘Kairos, een nieuwe bevlogenheid’ van filosofe Joke Hermsen biedt hiervoor een inspirerende reflectie.  Kairos gaat over de mogelijkheden van het moment. Dit als tegenvoeter van Chronos, de lineaire meetbare tijd. Deze laatste heeft de afgelopen eeuw in groeiende mate ons denken bepaald. Verwijzend naar de Duitse filosoof Bloch, pleit Hermsen ervoor het heden onder een vergrootglas te leggen om zo nog niet gerealiseerde mogelijkheden te ontdekken. De groeiende aandacht voor de eindgebruikers, bewoners en ondernemers in gebiedsontwikkeling sluit mooi aan op deze mogelijkheden van het moment. In het verlengde is er voor binnensteden  een groeiende aandacht voor de factor mens en de kwaliteit van leven. In Europa dragen we met 7 procent van de wereldbevolking bij aan 25 procent van het Bruto Binnenlands Product (BBP) op wereldniveau. Een ongekende welvaart. Hierbij past de verschuiving van top-down planning naar een ontwikkeling in samenspraak met eindgebruikers, bewoners en ondernemers van het ‘heden in de stad’.

De verschuiving in wijze van planning en de nieuwe drijvende krachten vragen om aanpassingsvermogen en timing. In de jaren dertig van de 20e eeuw werd gezocht naar lucht, licht en ruimte in onze steden als gevolg van industrialisering. Het zorgde voor gezondere binnensteden, maar ook voor de ontwikkeling van monofunctionele gebieden als gevolg van het scheiden van functies. Op dit moment staat gezondheid opnieuw op de binnenstedelijke agenda, evenals bijvoorbeeld wateropgaven in de context van de klimaatverandering. We zien dat het meetbare denken in scheiding van functies plaats maakt voor adaptief denken. Met Kairos als de tijd van het geschikte ogenblik ten aanzien van de inrichting, planvormen, huur en organisatie van onze binnensteden. Een inrichting van de openbare ruimte bijvoorbeeld, die bij heftige neerslag tijdelijk kan dienen als waterberging. Het nieuwe masterplan, waarbij alleen enkele hoofdelementen worden vastgelegd, zodat flexibel kan worden ingespeeld op wensen van eindgebruikers. En in bijbehorende bestemmingsplannen, bijvoorbeeld voor de binnenstad van Delft aanwijzing van sfeergebieden. Gebieden waarbinnen ruimte is voor afweging op basis van de toegevoegde waarde bij functiewijzigingen. In het centrum van Rotterdam in het Schieblock en omgeving zien we flexibiliteit in huurcontracten, zowel qua duur als qua prijsniveau. En vanuit organisatieperspectief vertaalt de mogelijkheid van het moment zich in het benutten van de kansen van digitale technologie. Een mooi initiatief is BUURboek als digitaalplein voor het lenen van spullen, het organiseren van evenementen of het maken van afspraken.

Bovenstaande voorbeelden laten zien dat het naast organisatie van de fysieke ruimte, beheer en marketing ook gaat om het benutten van technologische mogelijkheden. Zo bieden digitale platformen en social media kansen om betrokkenheid en keuzevrijheid aan burgers en bezoekers te bieden bij de ontwikkeling en het beheer van binnensteden. En voor ondernemers om met nieuwe producten te komen. Zo bracht Ford ons na het paard de auto en lanceerde Steve Jobs de Ipad. De nieuwe drijvende krachten vragen voor onze binnensteden om het benutten van mogelijkheden van het moment en het bieden van ruimte voor dromen over een nog niet bestaande toekomst.

De economische pubertijd is voorbij

COLUMN In het eind vorig jaar verschenen rapport van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid ‘Naar een lerende economie’ staat de vraag centraal waar het toekomstige ‘verdienvermogen’ van de Nederlandse economie ligt. Na deze oproep voor een nationale groei-agenda van Wiebe Draijer pleitte recent ook voormalig minister van Economische Zaken Hans Wijers voor zo’n agenda. Wijers benadrukt dat we moeten kijken vanuit een breed welvaartsbegrip: Nederland moet spannend en attractief blijven.

Begin van dit jaar maakte ‘foreign affair’ blogger Max Fisher voor de Washingtonpost een lijstje van de snelst groeiende economieën voor 2014. Op nummer één Mongolië, op twee Sierra Leone en op drie Turkmenistan. Kern van de groeispurt in deze landen is de verkoop van natuurlijke grondstoffen aan rijkere landen. Nederland zal in 2025 meer gas verbruiken dan produceren. Het vorig jaar, onder Draijer gesloten Energieakkoord speelt hier op in. Veertig partijen verbinden zich aan afspraken over energiebesparing, schone technologie en klimaatbeleid. Wij moeten het niet langer hebben van de verkoop van natuurlijke grondstoffen, maar van kennis, ondernemerschap en technologische en sociale innovatie.

Voor welvarende landen als Nederland is de pubertijd voorbij. Het gaat voor ons niet om een groeispurt maar om het stimuleren van economische ontwikkeling die ‘kwaliteit van leven’ centraal stelt. Een actuele vraag voor veel steden. Na de wederopbouw, bepaalde achtereenvolgens de stadsvernieuwing, de binnenstedelijke vernieuwing en het compacte stadsbeleid met de Vinex de ruimtelijke agenda. De komende jaren verschuift de aandacht naar sociaal-economische opgaven. Gemeenten staan met de decentralisatie van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning bij de komende verkiezingen voor stevige uitdagingen. Een onderliggende vraag is hoe overheid, markt en civil society de komende jaren vorm geven aan de kwaliteit van leven in onze steden.

De Amerikaan Robert Schalock heeft dit begrip ‘Quality of life’ uitgewerkt in acht aspecten: persoonlijke ontwikkeling, zelfbeschikking, interpersoonlijke relaties, sociale inclusie, rechten en welbevinden, in emotioneel, psychologisch en in materieel opzicht. Ieder aspect kan geconcretiseerd worden aan de hand van indicatoren. In het WRR-rapport ‘Naar een lerende economie’ is vooral aandacht voor het eerste aspect. Zo zijn onderwijs en ondernemerschap belangrijke indicatoren voor persoonlijke ontwikkeling. Uit de recent gepresenteerde voortgangsrapportage van de Kennis en Innovatie Agenda blijkt dat we hier nog een lange weg te gaan hebben. Ons huidige niveau van de Europese middenmoot staat nog ver af van onze ambitie om tot de toplanden te behoren. Ook de investeringsdoelstellingen worden nog lang niet gehaald. En er zijn nog weinig innovatieve producten en diensten.

Wat betekent dit alles nu voor gebiedsontwikkelaars? Nederland heeft een sterke traditie in het integraal ontwikkelen van gebieden. Naast het leggen van fysieke verbindingen ligt één van de uitdagingen de komende jaren in het maken van kruisbestuivingen tussen het sociale en fysieke. Goed onderwijs gaat ook over gezonde scholen. Dit vertaalt zich in aanfietsroutes, maar ook in energieprestatie, materiaalgebruik en de aanlevering van gezonde voeding voor de kantine. De opgave is ook hoe gebiedstransformaties kunnen worden verbonden met vraagstukken op het gebied van zorg en werkgelegenheid. Voor corporaties past maatwerk om te kunnen blijven investeren in wijken, waar de markt de gewenste mix van sociale- en middeldure huur- en koopwoningen niet oppakt.

Laten we ons niet in slaap laten sussen door het prille economisch herstel. Een ‘kwaliteit van leven’- agenda vraagt ons aller aandacht. Niet alleen (inter-)nationaal, maar in navolging van het succes van de regio Eindhoven ook binnen andere stedelijke netwerken, en natuurlijk op wijkniveau: het dagelijks niveau van leven.

Dé markt bestaat niet

COLUMN De documentaire Bouw ’t zelf van Alexander Oey is een prachtig tijdsdocument. Het laat de zoektocht zien naar een samenleving waarin de eeuw van de overheid ten einde is. Waarin de woningbouwproductiemachine van na de oorlog tot stilstand is gekomen en overheid, markt en de civil society ieder op zoek zijn naar hun rol in een nieuw tijdsgewricht. Adri Duivesteijn, voormalig wethouder van Almere, is een van de mensen die aan het woord komen. Ergens in het midden van de documentaire wijst hij naar een rijtje huizen in Almere dat onder de vlag particulier opdrachtgeverschap (PO) is gebouwd. De woorden die hij hierbij uitspreekt: ‘dit is de markt’. Het zijn kavels gekocht en gebouwd door bewoners zelf.

Maar net zoals dé overheid niet bestaat, bestaat dé markt ook niet. Voor mij als kind was de markt de plek waar mijn oma haar groente haalde. Een plek waar je groente en fruit kon kopen en verkopen. In de democratische driehoek, een begrip van socioloog Anton Zijderveld, is de kerntaak van de markt het genereren van handel en bedrijvigheid. De staat richt zich met wet- en regelgeving op de rechten en plichten van burgers en de burgermaatschappij gaat over het ontwikkelen van zinvolle verbanden buiten staat, markt en familie. Nu de eeuw van de overheid ten einde is en grootschalige publiek-private samenwerkingen in gebiedsontwikkeling tot de minderheid behoren ontstaan er nieuwe processen. De markt is aan verandering onderhevig.

Bij particulier opdrachtgeverschap, waar burgers zelf opdrachtgever zijn voor hun woning, vallen vraag en aanbod samen. Een trend die we ook voor groente en fruit zien onder de noemer stadslandbouw. Een deel van de stadsbewoners wil hun eigen groenten verbouwen. Anderen verbouwen het voor hen en leveren het huis aan huis, aan duurzame supermarkten of aan lokale restaurants. Geheel naar wens van Duivesteijn bouwen ze gemeenschappen rond voedsel. Het stimuleren van gemeenschapsgevoel, duurzaamheid, mensen weer in contact brengen met het productieproces het zijn enkele van de motieven die horen bij het nadenken over actief burgerschap.

Volgens Duivesteijn zorgt particulier opdrachtgeverschap voor gemeenschappen en levert dit interessantere steden op. Dat moge wellicht zo zijn, maar de markt waar vraag en aanbod van woningen samenvallen is slechts bescheiden. De markt bestaat niet, de grote uitdaging is juist om in te spelen op een grote diversiteit in behoeftes en ervaringen. Zoals uit recent afstudeeronderzoek van Jantiene de Ruijter blijkt wordt hiermee ook de betrokkenheid vergroot, een belangrijke conditie voor een werkende burgermaatschappij. Het afstudeeronderzoek richtte zich op het mentaal eigenaarschap bij het ontwikkelen van woningen. Een van de conclusies was dat zeggenschap belangrijk is, maar ook zelf investeren. In fysieke zin, in tijd, aan de hand van persoonlijke waarden, of in geld. Ook het leren kennen van een gebied en het bijdragen aan de identiteit blijken belangrijke factoren om eigenaarschap te ervaren.

Deze zomer was ik in Londen voor een congres waar dit onderwerp ter sprake kwam. Aan de hand van de ‘erfenis’ van de Olympische Spelen werd ingegaan op eigenaarschap en economische weerbaarheid. Het Olympisch park ligt in het armere deel van Londen. Door de gemeente is geïnvesteerd in het ondersteunen van lokale gemeenschappen en het leggen van verbindingen met werkgevers. Voor nieuwe functies, zoals het winkelcentrum en het park wordt het beheer verzorgd door lokale bewoners.

De documentaire Bouw ‘t zelf belicht het nieuwe burgerschap van ondernemende mensen. Dit raakt echter slechts een klein deel van de markt. Dé markt bestaat niet. Zoals het Londense voorbeeld mooi illustreert ligt de uitdaging in het maatschappij breed ontwikkelen van een burgerschapscultuur en die te verbinden met diverse markten. Een mooi onderwerp voor een volgende documentaire.