Hernieuwde aandacht voor kwetsbare wijken

Cover: ”Vuilcontainers/Dumpsters” (CC BY 2.0) by FaceMePLS

Het aantal kwetsbare wijken neemt toe, blijkt uit onderzoek in opdracht van Aedes naar de leefbaarheid in wijken met veel corporatiewoningen. De sociale segregatie neemt toe, de leefbaarheid neemt af, de criminaliteit stijgt, er is een gebrek aan samenhang, en mensen spreken elkaar niet meer. De grote uitdaging is hoe we de slinger van benodigde maatregelen en investeringen voor deze wijken weer in beweging krijgen. Want wie wil graag horen dat hij of zij in een zwakke wijk woont?

De novelle voor de nieuwe Woningwet in 2015 beoogde verbetering van het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een louter maatschappelijke taak. Dat is een taak die echter maar zeer beperkt kon worden uitgevoerd. Voor 2015 droegen veel corporaties bij aan het realiseren van wijken met een diversiteit aan huur- en koopwoningen. Na de invoering van die nieuwe Woningwet zijn corporaties echter voorzichtig geweest met herstructurering van sociale woningcomplexen tot vrijesector- of koopwoningen, zeker in kwetsbare wijken waar marktpartijen niet wilden investeren.

De disciplinerende impact van de bijbehorende verhuurdersheffing van de Woningwet beperkte de investeringsruimte voor veel corporaties. Daarom is het goed dat woningcorporaties met ingang van dit jaar voor betaalbare huurwoningen een heffingskorting kunnen aanvragen. In aansluiting hierop vragen corporaties aan de overheid om de markttoets af te schaffen, zodat woningcorporaties ook middenhuurwoningen kunnen bouwen in wijken waar nu te veel sociale huurwoningen staan. Dit maakt dat de slinger weer gaat bewegen, ook voor andere partijen.

Een eerste voorbeeld is de recent getekende intentieverklaring tussen de gemeente Amsterdam, de leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), Vastgoed Belang en NEPROM, om samen te zorgen voor meer betaalbare woningen. Ze maken afspraken over de bouw van nieuwe woningen voor middeninkomens, het betaalbaar houden van bestaande woningen en het toewijzen van huurwoningen aan beroepsgroepen als leraren en zorgverleners.

Gewenste grondopbrengst

Wat valt hieruit te leren? Als eerste dat de gemeente gaat voor een acceptabel rendement voor betrokken partijen door passende grondprijzen te rekenen. Een mogelijke tweede les is om in te zetten op afspraken op stedelijk niveau tussen corporaties, gemeenten, beleggers en marktpartijen, en hierbij de kwetsbare wijken ook op de agenda te zetten.  

Een andere locatie waarvan we kunnen leren, is de locatie Valkenburg. Hier was jarenlang sprake van touwtrekkende partijen, waardoor de ontwikkeling van dit gebied stagneerde. De gemeente Katwijk wilde voor dit gebied 5 duizend woningen realiseren met 25 procent sociale woningbouw en 20 procent woningbouw voor de middeninkomens. Dit stond echter onder spanning met de hoge grondprijs die door het Rijksvastgoedbedrijf werd gevraagd. Om deze impasse te doorbreken heeft de gemeente Katwijk voorgesteld om 600 extra woningen te bouwen voor de middengroepen. Met deze aanpak krijgt het Rijk de gewenste grondopbrengst en kan worden ingezet op doorstroom uit kwetsbare wijken en gemengde nieuwbouwwijken.

Gerechten delen

Maar er moet niet alleen naar de fysieke kant worden gekeken. Voor de huidige kwetsbare wijken is het belangrijk te erkennen dat de sociale vraagstukken een groot deel van het probleem zijn. Denk aan de samenstelling naar inkomen, culturele achtergrond en de zorgvraag. Ook is in deze wijken vaak sprake van werkeloosheid, schulden en (fysieke en psychische) klachten bij inwoners. Door in te zetten op een wijk met diverse woningen (waaronder middeninkomens), verdwijnen de sociale problemen in de wijk niet direct, maar ze worden wel overzichtelijker. Ook wordt de doorstroom naar middenhuurwoningen gestimuleerd.

Kwetsbare wijken in ontwikkeling vragen echter om meer. De documentaire van Felix Rottenberg over de Akbarstraat in de Amsterdamse Kolenkitbuurt, voorheen een achterstandswijk, laat zien dat de sociale contacten tussen diverse culturen niet op voorhand toenemen door het toevoegen van koopwoningen en woningen met hogere huren. De documentaire maakt duidelijk dat we nog een lange weg te gaan hebben in de omgang met elkaar van diverse culturen.

Een leerzaam voorbeeld is het Verhalenhuis Belvédère in Rotterdam, in de gemengde wijk Katendrecht. Het betreft een coöperatie van lokale ondernemers die mensen uit diverse culturen willen verbinden via het uitwisselen van persoonlijke verhalen van individuen en gemeenschappen. Denk aan het delen van gerechten, migrantenverhalen, sociale foto’s en groepsportretten, evenementen, tentoonstellingen en openbare feesten.

Kortere wachttijd

Verschillende partijen kunnen bijdragen aan de kwetsbare wijken. Een heldere rolverdeling is hierbij essentieel. Laat de corporaties hiervoor van elkaar leren en de investeringsslinger voor de kwetsbare wijken samen met andere partijen weer in beweging brengen. Zorg dat gemeenten de fysieke kant niet vergeten en ook kijken naar de ligging in de stad, naar de omringende wijken en de nabijgelegen voorzieningen. Hoe is de bereikbaarheid, is er sprake van goed openbaar vervoer of slechte verbindingen naar wijkvoorzieningen en het centrum? En hoe ziet de aanpak van de energietransitie eruit?

Inzet op verschillende woningtypen is zeker niet de ultieme oplossing voor kwetsbare wijken, maar het draagt wel bij aan een kortere wachttijd voor middenhuurwoningen en het niet nog verder achteruitgaan van de leefbaarheid in de kwetsbare wijken.

Met RIA’s meer draagvlak bij duurzame oplossing woningnood

Cover: Cees Steijger via Pixabay

Vorige week presenteerde Denktank Denkwerk het rapport Klein land, grote keuzes: over Nederland in 2050. Daarin wordt gepleit voor een aanpak van de woningnood in combinatie met natuur en de inzet van snelbussen onder regie van het Rijk, plus een visie op de aanpak van de energietransitie. De denktank stelt dat er onder regie van het Rijk nieuwe woningbouwlocaties moeten worden aangewezen om verdere “verrommeling” in ons land te voorkomen. Een daarvan is het Groene Hart. De NOVI-alliantie speelt hier op dit moment al goed op in, door in een aantal regio’s samen met de bestuurders te kijken naar uitvoeringsgerichte mogelijkheden. Ze werkt in vijf regio’s in Nederland aan regionale investeringsagenda’s (RIA’s) om de NOVI-ontwerpnota van het Rijk te vertalen naar uitvoering voor het komend decennium. Ons land zal de komende eeuw, net als tijdens de vroegere ‘strijd tegen water’, immers ruimtelijk behoorlijk veranderen. Als kader voor de regionale investeringsagenda’s is het daarom ook interessant te kijken hoe Nederland er over 100 jaar uitziet.

De Wageningen University & Research heeft hiervoor een kaart gemaakt die in beeld brengt welke rol natuur kan spelen voor duurzame energie, stedenbouw, landbouw en hoogwaterveiligheid. Waar is het slim om in te zetten landbouw en natuur en welke plekken zijn geschikt voor woningen. Het is een visie die mooi aansluit bij een recente opiniestuk in NRC Handelsblad: Nederland opnieuw op de tekentafel, een pleidooi van Friso de Zeeuw (emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling) en Anne Hilhorst (campagnedirecteur van Wakker Dier) om in te zetten op een heldere splitsing tussen regio’s waar natuur en landschap prioriteit krijgen en kerngebieden voor landbouw.

Bovenstaand beschreven perspectieven sluiten goed aan bij de aanpak van de RIA’s. Deze richten zich op het combineren van opgaven voor de verstedelijking, de energietransitie, de klimaatadaptie, de verbetering van de bereikbaarheid en het verbeteren van de groene-blauwe kwaliteit. De alliantie, een brede coalitie van NEPROM, middelgrote gemeenten (G40), VNO-NCW, Staatbosbeheer en de openbaarvervoerwereld, ziet vooral kansen voor het Rijk om bij de toekenning van de 1 miljard euro voor de woningbouwimpuls de aanpak van de RIA’s te betrekken. Zo kan breder worden gekeken naar de uitvoering van de ruimtelijke opgaven en wordt een nieuwe werkwijze gestimuleerd.

Dat is geen onwelkom voorstel met de diversiteit aan woningnood. Het huidige tekort van zo’n 300.000 woningen, zeker betaalbare huizen, is immers nog lang niet opgelost. Bovendien blijven de woningprijzen stijgen. De oorzaken van de stagnatie op de woningmarkt zijn grotendeels bekend. Nieuw is echter het dalend aantal bouwvergunningen door stikstofuitstoot met een negatief effect op natuurgebieden. De klimaatverandering zet bovendien woningontwikkeling in het westen van ons land onder druk, zoals de kaarten van Wageningen University & Research laten zien. Ook de mindere betaalbaarheid door stijgende grondprijzen en bouwkosten vraagt aandacht. De groep die een woning niet kan betalen blijft hierdoor groeien, onder hen vooral starters. Daarnaast neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe en stijgt de vraag als gevolg van de verwachte groei van migratie.

Verder zien we door vergrijzing en veranderingen in de zorg dat ouderen langer zelfstandig wonen, het liefst in combinatie met zorgvoorzieningen. Een groot deel van deze groep is honkvast, verhuist niet snel en woont in grote woningen. Kijken we naar deze demografische ontwikkelingen, dan ligt het voor de hand dat vanaf 2030 een groeiend aantal van deze woningen beschikbaar komt; iets om ook rekening mee te houden.

‘De huidige woningmarkt is problematisch, maar biedt ook kansen voor nieuwe woonmilieus’

De huidige woningmarkt is problematisch, maar biedt ook kansen voor nieuwe woonmilieus. We krijgen immers steeds beter zicht op vraag en aanbod op de woningmarkt, evenals op de geschetste grote ruimtelijke uitdagingen in deze eeuw. De minister heeft woondeals gesloten met de vijf regio’s waar de druk op de woningmarkt hoog is. Op dit moment betreft dit vooral publiek-publieke afspraken. De NOVI-alliantie pleit ervoor breder te kijken dan de woondeal-gebieden en dit in samenwerking met marktpartijen en corporaties te doen. Ze hecht ook waarde aan een woningbouwimpuls aan plannen die nog niet zeker zijn, dit via een inhoudelijke toetsing van de RIA’s door het Rijk.

De NOVI-alliantie zet voor de RIA’s als eerste in op het integreren van verkokerde investeringen. Het tweede punt in de aanpak is publiek-private samenwerking nieuwe stijl (langjarig, strategisch, samenhang tussen infra-klimaat-groen-woningbouw-verstedelijking-economie, et cetera). Als derde wordt ingezet op meer stabiliteit, voorspelbaarheid, innovatie, financiële ‘zekerheid’, onder andere door het bundelen van investeringen.

Een van de voorbeelden is de regio Breda (inclusief Oosterhout, Etten-Leur en Zundert). Hier is eigenstandig het initiatief genomen om een aanzet te maken voor een RIA. Daarin is de bouw van 15.000 woningen tot 2030 voorzien, gekoppeld aan investeringen in onder meer bereikbaarheid, energietransitie, klimaatadaptie en groene en blauwe structuren.

‘Met uitvoeringsgerichte RIA’s kan ingezet worden op regionaal draagvlak’

De uitvoeringsgerichte RIA’s maken het mogelijk verder in de tijd te kijken en in te zetten op regionaal draagvlak en een inventarisatie van benodigde investeringen. Zo kan met betrokkenheid van lokale partijen worden gekeken welke (langetermijn) ruimtelijke keuzes en integrale aanpak het beste passen. Evenals afstemming met de Regionale Energie Strategieën, wanneer men erin slaagt de nationale afspraken uit het Klimaatakkoord te vertalen naar de regionale praktijk. Ook de recente opkoopregeling voor de varkensboeren in twee regio’s en de ruimte die hierdoor beschikbaar komt kan worden meegenomen in de RIA’s.

De Denktank Denkwerk pleit voor regie van het Rijk. De RIA’s helpen het Rijk te komen tot duidelijke keuzes in het ruimtelijk domein. De regionale aanpak draagt eraan bij de paniek onder burgers door rijksmaatregelen een stuk kleiner te maken. Weerstand zal er blijven. Maar met regionale visies neemt de kans op een helder maatschappelijk gedragen en duurzame “ruimtelijke richtsnoer” voor ons land toe, inclusief een duurzame aanpak van de urgente woningnood.